Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment der Wahl

Die CO­VID-19-Pan­de­mie hat die Welt im Griff. Deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en gel­ten in die­sem Um­feld je­doch als weit­ge­hend si­che­res In­vest­ment. Ge­wohnt wird schließ­lich im­mer, oder? An­dre­as Schul­ten vom Immo­bilien-Ana­ly­se-Haus bul­wi­en­ge­sa hält die As­set­klas­se tat­säch­lich für kri­sen­fes­ter als an­de­re, er­stellt aber auch kei­nen Frei­fahrt­schein. Letzt­lich müs­se ge­nau­er dif­fe­ren­ziert wer­den. Le­sen Sie das In­ter­view.

An­dre­as Schul­ten: Da muss ich ein biss­chen pro­vo­zie­ren und wi­der­spre­chen: Nein, die­se Ein­schät­zung ist wi­der­leg­bar. So hat die deut­sche Kri­se nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung auch Wohn­im­mo­bi­li­en in Mit­lei­den­schaft ge­zo­gen. Er­in­nern Sie sich noch an 100.000 leer­ste­hen­de Woh­nun­gen in Ber­lin? Das war 2004. Da­mals sag­te Hans-Wer­ner Sinn vor­aus, dass aus der ro­ten La­ter­ne Eu­ro­pas, näm­lich Deutsch­land, nie wie­der et­was wer­den kann. Zu die­sem Zeit­punkt gab es in den USA, in Groß­bri­tan­ni­en, Spa­ni­en, Skan­di­na­vi­en und in an­de­ren Län­dern eine Wohn­im­mo­bi­li­en-Hausse. Nur in Deutsch­land und Ja­pan herrsch­te Ebbe, was die Wert­ent­wick­lung be­traf.

Kri­sen­fest sind Wohn­im­mo­bi­li­en also nur, wenn der volks­wirt­schaft­li­che Rah­men stimmt. Und da­für ha­ben erst Ger­hard Schrö­der und dann An­ge­la Mer­kel ge­sorgt. Im Ver­gleich zu den meis­ten an­de­ren Wirt­schafts­im­mo­bi­li­en al­ler­dings kann man schon sa­gen, dass Wohn­im­mo­bi­li­en „kri­sen­fes­ter“ sind.

An­dre­as Schul­ten: COVID-19 ist ein Phä­no­men. Man glaubt vie­ler­orts nicht so rich­tig dran, ist mein Ein­druck. Selbst dann, wenn man kein Ver­schwö­rungs­theo­re­ti­ker ist. Die Ak­ti­en­märk­te ha­ben sich weit­ge­hend er­holt, die Woh­nungs­prei­se und -mie­ten sind un­ver­än­dert zum Jah­res­be­ginn und der deut­sche Staat scheint jede Rech­nung mit neu­en Schul­den be­glei­chen zu kön­nen.

Al­ler­dings muss man in den kom­men­den Mo­na­ten ein Auge auf das In­sol­venz­ge­sche­hen rich­ten, sowie auf die wei­te­ren Staats­hil­fen in die­sem Kon­text. Even­tu­ell könn­te hier noch – ver­gli­chen mit heu­te – eine ge­wis­se Ka­ter­stim­mung auf­kom­men, die auch die Im­mo­bi­li­en­märk­te be­tref­fen könn­te.

An­dre­as Schul­ten: Wer im­mer nur auf die A-Städ­te schaut, macht es sich ein­fach. Dort ist das Markt­vo­lu­men ein­fach viel grö­ßer. Das macht sie für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren in­ter­es­sant. Aber das Ren­di­te-Ri­si­ko-Ver­hält­nis – und dar­auf kommt es ja an – ist auch an an­de­ren Stand­or­ten in­ter­es­sant. So sind bei­spiels­wei­se her­aus­ra­gen­de Uni­ver­si­täts­stand­or­te in den ver­gan­ge­nen Jah­ren zu­neh­mend in­ter­es­san­ter ge­wor­den. Letzt­lich ist auch eine klu­ge Po­li­tik im­mer von Vor­teil. Schau­en Sie bei­spiels­wei­se al­lein auf die Ent­wick­lung in Städ­ten wie In­gol­stadt oder Of­fen­bach.

An­dre­as Schul­ten: Die­ser Punkt ist durch die Co­ro­na-Pan­de­mie tat­säch­lich noch deut­li­cher ge­wor­den: Es sind ur­ba­ne Quar­tie­re in den Stadt­tei­len, die sich im­mo­bi­li­en­wirt­schaft­lich als re­si­li­ent er­wie­sen ha­ben. Man­che schie­ben es auf die Mi­schung, an­de­re auf die his­to­risch ge­wach­se­ne Struk­tur. Egal, wie man es be­trach­tet, aber vor al­lem in­ner­städ­ti­sche Mo­no­struk­tu­ren, die über­mä­ßig hohe An­tei­le an Shop­ping, Tou­ris­mus und Gas­tro­no­mie auf­wei­sen, ha­ben am stärks­ten ge­lit­ten und wer­den vor­aus­sicht­lich nur lang­sam zu neu­en Funk­tio­nen fin­den.

An­dre­as Schul­ten: Si­cher­lich wird die As­set­klas­se Woh­nen für vie­le In­ves­to­ren noch at­trak­ti­ver als bis­her. Aber man muss auch be­den­ken, wel­che Preis­ni­veaus am In­vest­ment­markt üb­lich ge­wor­den sind. Das macht Woh­nen auch ein biss­chen „un­se­xy“. Letzt­lich muss man hier auch die lau­fen­den Kos­ten be­den­ken. Im Hin­blick auf kli­ma­ge­rech­te Be­stän­de oder so­zia­le Sta­bi­li­tät kann eine ge­rin­ge Ren­di­te auch schnell ein (leicht) ne­ga­ti­ves Vor­zei­chen be­kom­men.

Bei bul­wi­en­ge­sa ver­su­chen wir in Ar­beits­grup­pen ge­ra­de, den rie­si­gen Woh­nungs­markt stär­ker zu clus­tern. Warum soll man bei den ver­gleichs­wei­se we­ni­gen deut­schen Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en in Pas­sa­gen, High Street, Fach­markt­zen­tren, Su­per­märk­te etc. un­ter­schei­den und bei Wohn­im­mo­bi­li­en im­mer nur von „Woh­nen“ spre­chen? Es ist Zeit für eine kla­re Dif­fe­ren­zie­rung nach Woh­nen auf Zeit, So­zi­al­woh­nun­gen, Fa­mi­li­en­woh­nun­gen, Se­nio­ren­woh­nun­gen etc. Dann er­ge­ben sich schon deut­li­che Un­ter­schie­de für die künf­ti­ge Port­folio-Al­lo­ka­ti­on.

An­dre­as Schul­ten: Um es im Jar­gon des ESC zu sa­gen: Ten points! Am rich­ti­gen Mi­kro­stand­ort in der rich­ti­gen Stadt ist es DAS Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment der Wahl.