Kirch­li­che In­ves­to­ren

Nach­hal­tig­keit und So­cial Im­pact ge­hö­ren seit je­her zur DNA kirch­li­cher In­ves­to­ren, lan­ge be­vor es die­se Wör­ter in Be­zug auf die Ka­pi­tal­an­la­ge über­haupt gab. Den­noch stel­len die zu­neh­men­den ESG-An­for­de­run­gen den meist al­ten Im­mo­bi­li­en­be­stand der Kir­chen vor gro­ße Heraus­forde­rungen. Gleich­zei­tig ste­hen sie vor der Auf­ga­be, ihre Port­fo­li­os an das ver­än­der­te Markt­um­feld an­zu­pas­sen, das von In­fla­ti­on, stei­gen­den Zin­sen und zu­neh­men­der Vo­la­ti­li­tät ge­prägt ist. Dr. Aris Aris­ti­dou, Head of Wealth Ma­nage­ment Pro­fes­sio­nal Cli­ents bei der Hypo­Vereinsbank und Kris­ti­na Ment­zel, Lei­te­rin Ver­trieb und Kun­den­ma­nage­ment bei Wealth­cap ge­ben Ein­bli­cke, wie Kir­chen die­ser Viel­zahl an Heraus­forde­rungen be­geg­nen kön­nen.

Kirch­li­che In­ves­to­ren den­ken nicht in kur­zen Ka­pi­tal­markt­zy­klen, son­dern in Ge­ne­ra­tio­nen – das unter­scheidet sie von an­de­ren In­ves­to­ren­grup­pen. „Doch auch wenn die Kir­chen rie­si­ge Ver­mö­gens­wer­te über die Jahr­hun­der­te be­wahrt ha­ben, müs­sen sie ihre Port­fo­li­os nun die An­for­de­run­gen der Ge­gen­wart und Zu­kunft an­pas­sen“, sagt Kris­ti­na Ment­zel, Lei­te­rin Ver­trieb und Kun­den­ma­nage­ment bei Wealth­cap. „In­fla­ti­on, Zins­wen­de und Kli­ma­wan­del sind The­men, mit de­nen auch sie sich aus­ein­an­der­set­zen.“

Denn wir er­le­ben eine Zei­ten­wen­de: Nach mehr als ei­nem Jahr­zehnt mit his­to­risch nied­ri­gen Zin­sen und Preis­sta­bi­li­tät ist nun die In­fla­ti­on zu­rück, und die Zin­sen stei­gen. An den Ka­pi­tal­märk­ten herrscht eine hohe Vo­la­ti­li­tät, und in Eu­ro­pa gibt es wie­der Krieg mit bis­lang un­ab­seh­ba­ren Fol­gen für Si­cher­heit und Wirt­schaft. „Auch wenn die No­mi­nal­zin­sen wie­der mo­de­rat stei­gen, das The­ma Ka­pi­tal­an­la­ge ist kom­ple­xer und pro­fes­sio­nel­ler ge­wor­den. Die­ses Rad wird sich wohl auch nicht zu­rück­dre­hen las­sen“, stellt Dr. Aris Aris­ti­dou, Head of Wealth Ma­nage­ment Pro­fes­sio­nal Cli­ents bei der Hypo­Vereinsbank fest. „Dar­auf be­rei­ten wir unsere kirch­li­chen In­ves­to­ren vor.“ Ment­zel er­gänzt: „Die Kir­chen brau­chen Stra­te­gien, um mit der Vo­la­ti­li­tät der Märk­te, wach­sen­der Un­si­cher­heit und der zu­neh­men­den Kom­ple­xi­tät der Ka­pi­tal­an­la­ge um­zu­ge­hen.“

Diversi­fikation in Zei­ten stei­gen­der In­fla­ti­on, Zin­sen und Vo­la­ti­li­tät

Selbst wenn für sie Er­trags­op­ti­mie­rung we­ni­ger im Fo­kus ste­hen mag als bei an­de­ren In­ves­to­ren­grup­pen: Auch die Kir­chen wol­len ihr Ka­pi­tal er­hal­ten und sind auf re­gel­mä­ßi­ge Cash­flows an­ge­wie­sen, um ihre Auf­ga­ben zu er­fül­len. In­fla­ti­on, stei­gen­de Zin­sen und Vo­la­ti­li­tät aber ha­ben Aus­wir­kun­gen auf alle Anlage­klassen. Di­ver­si­fi­zie­rung ist häu­fig eine ge­eig­ne­te Maß­nah­me, um das Ri­si­ko-Ren­di­te-Pro­fil ei­nes An­la­ge­port­fo­li­os zu ver­bes­sern. „Wir er­mu­ti­gen die Kir­chen, sich neu­en As­set­klas­sen zu öff­nen“, so Aris­ti­dou. „Die Bei­mi­schung von Real Assets kann ein Port­folio re­si­li­en­ter für vo­la­ti­le Markt­pha­sen machen. In­fra­struk­tur­an­la­gen, In­ves­ti­tio­nen in erneuer­bare En­er­gien, Private Equity oder Immo­bilien kön­nen in­ter­es­san­te Er­gän­zun­gen des Port­fo­li­os dar­stel­len.“

Wäh­rend vie­le in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren erst im Nach­gang der Fi­nanz­kri­se von 2008 die Vor­zü­ge von Immo­bilien ent­deckt ha­ben, zäh­len die Kir­chen seit Jahr­hun­der­ten zu den größ­ten Be­stands­hal­tern. Doch ver­schie­dene Ent­wick­lun­gen be­dro­hen den Wert ihrer Port­fo­li­os.

Die Co­ro­na-Pan­de­mie hat deut­lich vor Au­gen ge­führt, dass in­ner­halb des Seg­ments be­stimm­te Nut­zungs­ar­ten von Markt­ent­wick­lun­gen pro­fi­tie­ren kön­nen, wäh­rend an­de­re lei­den. „Um den Wert des Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os lang­fris­tig zu si­chern, braucht es heu­te eine ak­ti­ve­re An­la­ge­stra­te­gie“, er­klärt Ment­zel. „Auch in­ner­halb der As­set­klas­se ist eine stär­ke­re Di­ver­si­fi­zie­rung rat­sam.“ Das um­fasst neue Nut­zungs­ar­ten, wel­che die kirch­li­chen In­ves­to­ren bis­lang nicht in ihren Port­fo­li­os hat­ten, Investments in an­de­ren Re­gio­nen in­ner­halb oder au­ßer­halb Deutsch­lands oder aber auch Wert­stei­ge­rungs­stra­te­gien.

ESG und Ma­na­ge-to-green im Im­mo­bi­li­en­be­stand

Die As­set­klas­se Immo­bilien rückt seit ei­ni­ger Zeit auch in den Fo­kus der ESG-Dis­kus­si­on. Ne­ben öko­lo­gi­schen Fra­ge­stel­lun­gen – Gebäude sind welt­weit für mehr als ein Drit­tel der Treib­haus­gas­emis­sio­nen ver­ant­wort­lich – zielt die Re­gu­lie­rung zu­neh­mend auch auf so­zia­le The­men. „Die Kir­chen nut­zen seit Jahr­hun­der­ten rie­si­ge Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os für so­zia­le Zwe­cke. Nie­mand hat mehr Er­fah­rung mit dem Be­trieb von Ge­mein­de­zen­tren, Al­ters­hei­men, Schul­ge­bäu­den, Kin­der­gär­ten und Kle­ri­kal­räu­men“, sagt Aris­ti­dou,. „Was das Er­rei­chen von so­zia­lem Im­pact bei der Ka­pi­tal­an­la­ge an­geht, so sind die Kir­chen an­de­ren In­sti­tu­tio­nel­len um Jah­re vor­aus.“ Zu­gleich sieht er Po­ten­zia­le, das ESG-Re­port­ing an die An­sprü­che von Re­gu­la­tor und In­ves­to­ren an­zu­pas­sen und so den Wert des Port­fo­li­os, aber auch sei­ne At­trak­ti­vi­tät für Mie­ter, zu stei­gern.

Beim The­ma öko­lo­gi­sche Nach­hal­tig­keit sieht Aris­ti­dou hin­ge­gen grö­ße­re Auf­ga­ben auf die Kir­chen zu­kom­men – we­gen der schie­ren Grö­ße des Im­mo­bi­li­en­be­stands, aber auch we­gen des Al­ters vie­ler Gebäude. „Sie müs­sen Wege fin­den, den teils jahr­hun­der­te­al­ten Be­stand an moderne Ef­fi­zi­enz­stan­dards an­zu­pas­sen“, er­klärt er. „‘Ma­na­ge-to-green‘ ist die gro­ße Auf­ga­be, den Be­stand nach und nach en­er­ge­tisch zu sa­nie­ren, an­ge­fan­gen bei den Ob­jek­ten, die das bes­te Auf­wand-Nut­zen-Ver­hält­nis ver­spre­chen. Da­bei spielt das in­fla­tio­nä­re Um­feld eine wich­ti­ge Rol­le. Denn die Bau- und Sa­nie­rungs­kos­ten sind in den letz­ten Mo­na­ten ex­plo­diert. Den­noch führt laut Aris­ti­dou an der en­er­ge­ti­schen Sa­nie­rung kein Weg vorbei: „Wenn sie nicht ge­lingt, dro­hen Ob­jek­te zu Stran­ded Assets zu wer­den“ – Ver­mö­gens­wer­ten also, die nicht mehr ver­käuf­lich oder ver­miet­bar sind.

Be­son­de­re An­la­ge­richt­li­ni­en kirch­li­cher In­ves­to­ren

„Als Be­ra­ter müs­sen wir be­rück­sich­ti­gen, dass die Kir­chen kei­ne In­ves­to­ren sind, wie alle an­de­ren“, er­klärt Aris­ti­dou. Das be­trifft zum ei­nen die Ent­schei­dungs­pro­zes­se, die we­gen der kirch­li­chen Gre­mi­en­ar­beit er­heb­lich län­ger dau­ern. Zu be­rück­sich­ti­gen sind auch die An­la­ge­richt­li­ni­en, die Ka­tho­li­sche und Evan­ge­li­sche Kir­che je­weils für sich ent­wi­ckelt ha­ben. Die­se sind nicht rechts­ver­bind­lich, wer­den aber in der Re­gel kon­se­quent um­ge­setzt. „Wer für die Kir­chen er­folg­reich As­set­Ma­nage­ment be­trei­ben will, muss das nor­ma­ti­ve Sys­tem hin­ter die­sem Re­gel­werk ver­ste­hen“, er­gänzt Ment­zel. „Denn Lösungen, die nicht nur Er­trä­ge brin­gen, son­dern auch mit den Re­geln im Ein­klang ste­hen, sind sehr kun­den­grup­pen­spe­zi­fisch indivi­duell.“

In­vest­ment­lö­sun­gen für die Kir­chen

Die­se und vie­le wei­te­re, sehr ak­tu­el­le Fragen zei­gen, dass die In­sti­tu­ti­on Kir­che als Im­mo­bi­li­en­be­stands­hal­ter und Ka­pi­tal­an­le­ger vor gro­ßen Heraus­forde­rungen steht. Lösungen sind ge­sucht, die dem neu­en Markt­um­feld Rech­nung tra­gen, ohne die grund­le­gen­den Zie­le und die ad­mi­nis­tra­ti­ven Mög­lich­kei­ten der Kir­chen zu igno­rie­ren. „Die Kir­chen ha­ben über die Jahr­hun­der­te auch schon schwe­re­re Stür­me über­stan­den“, re­sü­miert Kris­ti­na Ment­zel, die re­gel­mä­ßig mit Ent­schei­dern und Gre­mi­en aus die­sem Be­reich in en­gem Aus­tausch steht. „Als Wan­de­rer zwi­schen den Wel­ten des modernen Ka­pi­tal­markts und den tra­di­tio­nel­len Struk­tu­ren der Kir­chen kön­nen wir die pas­sen­den Lösungen zu­sam­men mit der Hypo­Vereinsbank ent­wi­ckeln.“