Life­style-Hub im Handel

Ob als Ar­ka­de, Pas­sa­ge oder Ga­le­rie – das Shop­ping-Cen­ter um­gibt seit je­her ein be­son­de­rer My­thos. Einst als ar­chi­tek­to­nisch aus­ge­klü­gel­ter Kon­sum­tem­pel er­dacht, ist die „Mall“ ei­ner der er­folg­reichs­ten ur­ba­nen Bau­ty­pen der Moderne – und er­lang­te pop­kul­tu­rel­len Ruhm.

Etwa in dem Film­klas­si­ker „Blues Brot­hers“. In ei­ner be­rühm­ten ge­wor­de­nen Sze­ne des Films ra­sen die Brü­der auf ihrer Flucht vor meh­re­ren Po­li­zei­wa­gen ge­nüss­lich durch ein Ein­kaufs­zen­trum, um ihre Ver­fol­ger ab­zu­schüt­teln. So lan­ge, bis auch wirk­lich je­des Schau­fens­ter in Trüm­mern liegt und kein Po­li­zei­au­to mehr auf sei­nen ei­ge­nen vier Rei­fen steht.

In die­sem Jahr ist es ge­nau 20 Jah­re her, dass die­se Sze­ne erst­mals ge­zeigt wur­de. Die meis­ten Cen­ter-Ei­gen­tü­mer dürf­ten da­mals lie­ber weg­ge­schaut ha­ben. Und heu­te? Heu­te be­schäf­ti­gen In­ves­to­ren oh­ne­hin ganz an­de­re Sor­gen: Auf dem As­set Ein­kaufs­zen­trum, einst Sinn­bild für (sub-)urbane Shop­ping-Kul­tur schlecht­hin, las­tet ein wach­sen­der Trans­for­ma­ti­ons­druck be­dingt durch ein ver­än­der­tes Kon­sum- und Mo­bi­li­täts­ver­hal­ten der Kun­den. In­ves­to­ren sind ent­spre­chend vor­sich­tig ge­wor­den. Und doch: Cen­ter ist nicht gleich Cen­ter. Die Sche­re zwi­schen Ob­jek­ten mit gu­ter und schlech­ter Perspektive geht wei­ter aus­ein­an­der. Den ent­schei­den­den Un­ter­schied, der über Er­folg und Miss­erfolg ent­schei­det, macht da­bei oft die Po­si­tio­nie­rung. Wie aus­schlag­ge­bend Fein­ge­fühl und der lang­fris­ti­ge Blick bei der Po­si­tio­nie­rung von Ein­kaufs­zen­tren sein kön­nen, lässt bei­spiels­wei­se an­hand der Life­style-Aus­rich­tung der Pa­sing Ar­ca­den am süd­west­li­chen Rand Mün­chens be­ob­ach­ten. Dort zeigt sich, dass sich Cen­ter nicht im­mer in den hoch­ver­dich­te­ten (und teu­ren) In­nen­städ­ten der Me­tro­po­len be­fin­den müs­sen, um Kund­schaft an­zu­lo­cken.

Pra­xis­bei­spiel und Wealth­cap Scoring: Pa­sing Ar­ca­den

Aber be­gin­nen wir von vorn: In den Nuller­jah­ren ver­lor das his­to­risch ge­wach­se­ne Kom­mu­ne Pa­sing am Ran­de Mün­chens zu­neh­mend an An­zie­hungs­kraft, in de­ren Fol­ge Pa­sing um­fas­send um­ge­stal­tet wur­de. Von 2011 bis 2013 ka­men un­mit­tel­bar ne­ben dem Bahn­hof in zwei Bau­ab­schnit­ten die Pa­sing Ar­car­den hin­zu und bieten seit­her rund 24.000 Qua­drat­me­ter Ver­kaufs­flä­che. Die Er­war­tun­gen wa­ren von An­fang an hoch. Schließ­lich ver­band man mit den Ar­ca­den das Ziel, nicht nur moderne Han­dels- und Ver­weil­flä­chen zu schaf­fen, son­dern die­se auch mit der his­to­ri­schen See­le Pa­sings zu ver­schmel­zen.

Heu­te ist Pa­sing ein Bei­spiel da­für, wie Ein­zel­han­dels­kon­zep­te Kon­sum, Er­leb­nis und Kom­mu­ni­ka­ti­on im öf­fent­li­chen Raum gleich­wer­tig för­dern. Hier­für sor­gen pro­mi­nen­te Frei­zeit­nut­zun­gen, etwa die ei­ner Bal­lett­schu­le oder ei­nes gro­ßen Spiel­brun­nens, der im Som­mer vie­le Fa­mi­li­en mit Kin­dern an­zieht. Ver­weil­be­rei­che ent­lang des Bahn­hofs und auf dem neu ge­schaf­fe­nen Platz bieten reich­lich Raum für Be­geg­nun­gen. Das ar­chi­tek­to­ni­sche Kon­zept punk­tet mit ei­nem ab­wechs­lungs­rei­chen Mix aus Handel und Gas­tro­no­mie­an­ge­bo­ten sowie ei­ner Dach­be­bau­ung mit Woh­nun­gen und Bü­ros. Und auch an die har­mo­ni­sche In­te­gra­ti­on ins städ­te­bau­li­che Um­feld wur­de ge­dacht: Sie­ben eben­erdi­ge Ein­gän­ge neh­men die his­to­ri­schen Wege durch die Stadt wie­der auf und schaf­fen neue. Da­bei be­schrei­ten die Pa­sing Ar­ca­den als Stand­ort den Kö­nigs­weg und erzielen in un­se­rem Mi­kro­scoring 34 Punk­te. Ein­ge­bun­den in den Stadt­teil sind sie ein eta­blier­ter Treff­punkt der Nach­bar­schaft und zie­hen zu­gleich auf­grund ihrer her­vor­ra­gen­den An­bin­dung Kun­den aus ganz Mün­chen und dar­über hin­aus an. Ent­stan­den ist ein mo­der­ner Mi­xed-Mo­bi­li­ty-Hub, er­gänzt um aus­rei­chend La­de­säu­len für E-Au­tos und E-Bikes, der in­ner­halb ei­ner Fahr­zeit von ma­xi­mal 15 Mi­nu­ten von rund 386.000 po­ten­zi­el­len Kun­den er­reicht wird.

Im Wealth­cap Scoring erzielen die Stadt Mün­chen und die Pa­sing Ar­ca­den ei­nen Ma­kro­score von 36 be­zie­hungs­wei­se 34 Punk­te im Mi­kro­scoring – ein her­vor­ra­gen­des Er­geb­nis. Bei­de Stand­ort­ka­te­go­rien glän­zen mit Top-Be­wer­tun­gen, vor al­lem bei ein­zel­han­dels­re­le­van­ter Kauf­kraft und Zen­tra­li­tät.

Un­ser Tipp: Se­hen Sie dazu im Vi­deo „Bes­te Aus­sicht? So wer­den Han­dels­la­gen trans­pa­rent.“ unsere Ex­per­ten Mar­kus Wo­tru­ba, Lei­ter Stand­ort­for­schung bei der BBE Han­dels­be­ra­tung, und Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch und Un­ter­neh­mens­kom­mu­ni­ka­ti­on bei Wealth­cap.