Be­reits zum neun­ten Mal ver­öf­fent­licht der Real-As­set- und In­vest­ment-Manager Wealth­cap sei­nen eta­blier­ten Markt­über­blick zu welt­wei­ten Zielfonds­investments mit Blick auf die As­set­klas­sen Private Equity und Immo­bilien. Der Wachs­tums­pfad von in­sti­tu­tio­nel­len Real-As­set-Ziel­fonds setz­te sich 2022 wei­ter fort. Das glo­bal ver­wal­te­te Ver­mö­gen be­trug rund 12,2 Bil­lio­nen US-Dol­lar, wo­von ca. 7,8 Bil­lio­nen auf Private Equity und ca. 1,6 Bil­lio­nen auf Immo­bilien ent­fie­len. Wie sich in den Er­geb­nis­sen der Be­fra­gung von welt­weit 178 in­sti­tu­tio­nel­len Investor:innen zeigt, sind die­se trotz der der­zeit teils schwer pro­gnos­ti­zier­ba­ren Markt­si­tua­ti­on über­wie­gend zu­frie­den mit der Ren­di­te­ent­wick­lung ihrer An­la­ge­pro­duk­te.¹ Dem­entspre­chend strebt eine Mehr­heit der Zielfonds-Investor:innen an, auch künf­tig gleich­blei­ben­de Sum­men zu investieren oder die Ka­pi­tal­zu­flüs­se wei­ter zu er­hö­hen.

„Trotz an­hal­ten­der Heraus­forde­rungen im ak­tu­el­len Markt­um­feld ist die Nach­fra­ge nach in­sti­tu­tio­nel­len Zielfonds­investments wei­ter­ge­wach­sen, was nicht zu­letzt auf das at­trak­ti­ve Ri­si­ko-Ren­di­te-Pro­fil zu­rück­ge­führt wer­den kann. Ob­wohl die Er­war­tungs­hal­tung von An­le­gen­den hin­sicht­lich der künf­ti­gen Ren­di­te­er­war­tung bei Im­mo­bi­li­en­fonds ge­dämpft ist, schät­zen sie grund­le­gend Sach­wer­te als sta­bi­li­sie­ren­den An­ker in ih­rem Port­folio. Span­nend ist die Fra­ge, wann die Preis­fin­dungs­pha­se ab­ge­schlos­sen ist und die Trans­ak­ti­ons­märk­te wie­der Be­stän­dig­keit ge­win­nen“, sagt Flo­ri­an Wiß, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

Investor:innen bli­cken über­wie­gend po­si­tiv auf die Per­for­mance ihrer Zielfonds­investments. Mehr als 80 % ga­ben an, dass die Ren­di­te­ent­wick­lung ihren Er­war­tun­gen ent­sprach oder die­se so­gar über­traf. Im Im­mo­bi­li­en­seg­ment lag der An­teil der zu­frie­de­nen An­le­gen­den bei 79 %, bei Private Equity be­trug er 86 %. Da­mit fällt die Zu­frie­den­heit der An­le­gen­den in bei­den Anlage­klassen so­gar mi­ni­mal bes­ser aus als im ver­gan­ge­nen Jahr (Immo­bilien: 78 %, Private Equity: 83 %).

Für das lau­fen­de Ge­schäfts­jahr pro­gnos­ti­zie­ren die Be­frag­ten trotz grund­le­gen­der Zu­frie­den­heit ein dif­fe­ren­zier­tes Bild. Im Be­reich der Private-Equity-Ziel­fonds er­war­ten etwa drei Vier­tel der An­le­gen­den gleich­blei­ben­de oder stei­gen­de Ren­di­ten. Rund ein Vier­tel stellt sich da­ge­gen auf nied­ri­ge­re Er­trä­ge ein. Ins­ge­samt pla­nen 84 %, ihre Private-Equity-Al­lo­ka­tio­nen aus­zu­bau­en oder gleich­blei­bend viel Ka­pi­tal zu investieren. Bei Immo­bilien sind die Er­war­tun­gen et­was zu­rück­hal­ten­der:  53 % er­war­ten eine stär­ke­re oder gleich­blei­ben­de Ren­di­te­ent­wick­lung. Knapp 47 % rech­nen hin­ge­gen mit nied­ri­ge­ren Ren­di­ten. Den­noch stre­ben sie­ben von zehn Be­frag­ten an, ihre Al­lo­ka­ti­on in die­ser As­set­klas­se aus­zu­bau­en oder we­nigs­tens bei­zu­be­hal­ten.

Die an­hal­ten­den geo­po­li­ti­schen Unsicher­heiten sowie In­fla­ti­on und Zins­an­stieg führ­ten zu­letzt zu ei­ner zeit­wei­sen Ver­lang­sa­mung des Private-Equity-Markts. Die Zahl der an­ge­bo­te­nen Ziel­fonds ver­rin­ger­te sich 2022 im Ver­gleich zum Vor­jahr um etwa 32 % auf 1.174. Das Plat­zie­rungs­vo­lu­men sank um 13 % auf 627,2 Mil­li­ar­den US-Dol­lar. Im ers­ten Halb­jahr 2023 re­gis­trier­te das Ana­ly­se­haus Pre­qin ein Plat­zie­rungs­vo­lu­men von knapp 271 Mil­li­ar­den US-Dol­lar. Es ist zu er­war­ten, dass sich das ge­rin­ge­re Aus­schüt­tungs­vo­lu­men von 2022 auf die Plat­zie­rungs­zah­len des lau­fen­den Jah­res aus­wirkt. In­fol­ge des ver­stärk­ten Wett­be­werbs neh­men der­weil die Be­deu­tung und der Markt­an­teil von gro­ßen und eta­blier­ten An­bie­tern zu.

Die be­vor­zug­te Private-Equity-In­ves­ti­ti­ons­stra­te­gie ist nach wie vor Buy-out. Mehr als die Hälf­te (719 Mrd. USD) des ak­tu­ell am Markt an­ge­bo­te­nen Private-Equity-In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­mens ent­fällt auf Buy-out-Fonds. Da­nach fol­gen Growth (273), Dach­fonds (122) und Se­con­da­ries (109) auf den wei­te­ren Plät­zen.

Der Buy-out-Trans­ak­ti­ons­markt ist nach wie vor von Zu­rück­hal­tung ge­prägt. Vie­le Akteur:innen war­ten ab, ob die wirt­schaft­li­chen Heraus­forde­rungen und ge­stie­ge­nen Fi­nan­zie­rungs­kos­ten zu Preis­ab­schlä­gen der Un­ter­neh­mens­wer­te füh­ren. Im zwei­ten Quar­tal 2023 kün­dig­te sich im Ver­gleich zum Jah­res­be­ginn je­doch wie­der ein leich­ter An­stieg der Ver­kaufs­ak­ti­vi­tä­ten an. Da­bei ist ein ver­stärk­ter Ein­satz von Fremd­ka­pi­tal zu be­ob­ach­ten. Lag die Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te 2020 noch bei rund 52 %, sank sie von 2021 (47 %) über 2022 (44 %) auf 41 % im ers­ten Halb­jahr 2023. Es bleibt ab­zu­war­ten, ob sich die­ser Trend in der zwei­ten Jah­res­hälf­te ver­ste­tigt.

Die ge­stie­ge­nen Zin­sen und die an­hal­ten­de In­fla­ti­on zei­gen sich auch in den Ent­wick­lun­gen am Im­mo­bi­li­en­markt. Die Zahl der an­ge­bo­te­nen Fonds sank 2022 im Ver­gleich zum Vor­jahr um 11 % auf 623. Da­mit be­fan­den sich je­doch wei­ter­hin mehr Im­mo­bi­li­en­fonds im Ver­trieb als 2020 (589). Auch das Plat­zie­rungs­vo­lu­men fiel 2022 mit 188,3 Mil­li­ar­den USD nied­ri­ger aus als im Vor­jahr, aber hö­her als 2020 (160,5). Das ers­te Halb­jahr 2023 deu­tet nach ak­tu­el­len Er­kennt­nis­sen auf ei­nen Rück­gang der Vo­lu­mi­na und der Zahl der an­ge­bo­te­nen Fonds­pro­duk­te auch im Ge­samt­jahr 2023 hin.

Als be­vor­zug­te Investment­strategie er­weist sich deut­lich ein op­por­tu­nis­ti­scher An­satz. 62 % des ge­sam­ten Plat­zie­rungs­vo­lu­mens wur­den im zwei­ten Quar­tal 2023 in die­ser Ri­si­koklas­se an­ge­legt. Auch Va­lue-Add konn­te sei­nen An­teil im Ver­gleich zum Vor­jahr leicht von 27 % auf 31 % stei­gern. Core-, Core-Plus- und Debt-Stra­te­gien büß­ten da­ge­gen klar an Po­pu­la­ri­tät ein.  

We­nig über­ra­schend be­fin­det sich das Trans­ak­ti­ons­ge­sche­hen auf ei­nem wei­ter­hin nied­ri­gen Ni­veau. Die An­zahl der Im­mo­bi­li­en­käu­fe 2022 ver­rin­ger­te sich von 8.837 (2021) auf 6.714 und be­fin­det sich da­mit im Be­reich der Trans­ak­ti­ons­zah­len von 2020 (6.874). Dass die ak­tu­el­le Preis­fin­dungs­pha­se am Markt noch nicht ab­ge­schlos­sen ist, zei­gen die Da­ten für das ers­te Halb­jahr 2023. Pre­qin er­fass­te knapp 1.900 Käu­fe, eine Er­ho­lung des Trans­ak­ti­ons­markts ist dem­nach kurz­fris­tig noch nicht ab­seh­bar.  

Mit 73 % kon­zen­triert sich der Groß­teil der Trans­ak­tio­nen ein­mal mehr auf Nord­ame­ri­ka, wäh­rend 23 % auf Eu­ro­pa ent­fal­len. Zu den be­lieb­tes­ten As­set­klas­sen ge­hö­ren mit ei­nem An­teil von je­weils 21 % am Ge­samt-Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men die Seg­men­te Lo­gis­tik und Woh­nen. Ins­be­son­de­re Lo­gis­tik konn­te in der Gunst der An­le­gen­den zu­le­gen und sei­nen An­teil in den ver­gan­ge­nen fünf Jah­ren um 4 % stei­gern.