Das Büro und sein Pull-Ef­fekt

Quo va­dis, Büro­immobilie? Die­se Fra­ge stellt sich drei Jah­re nach Aus­bruch der Co­ro­na-Pan­de­mie noch im­mer – oder so­gar drän­gen­der denn je. Denn für vie­le Mil­lio­nen Be­schäf­tig­te ist die mor­gend­li­che Fahrt ins Büro kei­ne Selbst­ver­ständ­lich­keit mehr. Das Büro muss des­halb ei­nen Pull-Ef­fekt für die Mitarbeiter:innen bieten, lau­tet ein Fa­zit des „Future Of­fice“ Vi­deo-Pod­cast von ZIA und Wealth­cap.

Gute zwei Jah­re lang war die Co­ro­na-Pan­de­mie in Deutsch­land und Eu­ro­pa das The­ma Num­mer eins. In­zwi­schen darf sie im We­sent­li­chen als über­stan­den be­trach­tet wer­den. Die Märk­te für Büro­immobilien al­ler­dings wer­den dau­er­haf­te Fol­gen spü­ren. Wealth­cap-Ge­schäfts­füh­rer Frank Cle­mens be­dau­ert zwar, „dass wir erst eine Pan­de­mie ge­braucht ha­ben, um zu rea­li­sie­ren, dass Ho­me­of­fice funk­tio­niert und eine gute Sa­che ist.“ Zu­gleich hät­ten aber vor al­lem die lan­gen, an­fangs er­zwun­ge­nen Ho­me­of­fice-Pha­sen auch ge­zeigt, „wie wert­voll das Büro ist als Ort des so­zia­len Aus­tauschs und als Enabler für Krea­ti­vi­tät und In­no­va­ti­on.“ Die Mi­schung macht’s also, auch beim The­ma Ho­me­of­fice.

Noch im­mer ist die Zu­kunft des Bü­ros nach den Co­ro­na-Er­fah­run­gen ei­nes der kon­tro­ver­ses­ten The­men in der Im­mo­bi­li­en­bran­che – das auch im ak­tu­el­len „Future Of­fice“ Vi­deo-Pod­cast vom Zen­tra­len Immo­bilien Aus­schuss (ZIA) dis­ku­tiert wird. An­dre­as Wen­de, ehe­ma­li­ger Vor­sit­zen­der des ZIA-Bü­ro­aus­schus­ses und bis Ende 2022 lang­jäh­ri­ger Ge­schäfts­füh­rer von NAI Apol­lo, ist da­bei zu­rück­hal­ten­der: Letzt­end­lich wis­se man noch gar nicht, ob und wie gut Ho­me­of­fice wirk­lich funk­tio­nie­re. „Rich­tig nach­hal­ti­ge Eva­lua­tio­nen gibt es noch gar nicht. Ob es tech­nisch-/in­fra­struk­tu­rell funk­tio­niert, ist eine an­de­re Fra­ge als die, ob Wert­schöp­fung, Krea­ti­vi­tät oder auch ein­fa­ches Ab­ar­bei­ten von stump­fen The­men mög­lich sind.“ Ge­ra­de in der jet­zi­gen Pha­se sei zu­dem auch das The­ma Kos­ten nicht zu un­ter­schät­zen.

Ei­nig­keit herrscht un­ter­des­sen in der Fra­ge, wel­che Art von Flächen künf­tig nach­ge­fragt wer­den, wenn ins­ge­samt we­ni­ger Bü­ro­flä­che be­nö­tigt wird: qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ge Flächen, mög­lichst nach­hal­tig kon­zi­piert, in zen­tra­len La­gen. „Kun­den su­chen kei­ne Qua­drat­me­ter mehr, Kun­den su­chen Lösungen“, bringt es Chris­ti­an Krauss, Head of Of­fice & New Work bei Art-In­vest, auf den Punkt. Auch Mar­ti­na Wil­liams, Head of Work Dy­na­mics DACH & CEE bei JLL, pflich­tet ihm bei: „Klei­ner aber fei­ner“ wer­de die Flä­chen­nach­fra­ge, sie spricht von ei­nem „Flight to Qua­li­ty“, auch weil die In­ves­ti­tio­nen in Mit­ar­bei­ter­ge­win­nung und -bin­dung deut­lich grö­ßer sei­en als in Bü­ro­flä­chen: Da­mit sei­en In­ves­ti­tio­nen in das iden­ti­täts­stif­ten­de Ele­ment ei­ner modernen und at­trak­ti­ven Bü­ro­flä­che gut in­ves­tier­tes Geld.

Doch da­bei stößt die Bran­che auch an ihre Gren­zen, denn ein Groß­teil des Ge­bäu­de­be­stands sind kei­ne modernen, en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Büro­gebäude in den In­nen­städ­ten der größ­ten Me­tro­po­len, son­dern eben auch Alt­be­stän­de in Rand­la­gen von B- und C-Städ­ten. Wie da­mit um­zu­ge­hen sei, wenn sich die Bü­ro­märk­te noch wei­ter aus­dif­fe­ren­zie­ren, sei die gro­ße Her­aus­for­de­rung. „Wir spre­chen bei den ak­tu­el­len Trends von zehn oder 20 Jah­ren. Eine Im­mo­bi­lie hält aber 60 oder 80 Jah­re. Des­halb müs­sen wir schon jetzt be­rück­sich­ti­gen, dass es zu­künf­tig Ar­beits­for­men ge­ben wird, die wir heu­te noch gar nicht ken­nen. Da­für wird eine hohe Fle­xi­bi­li­tät be­nö­tigt, die uns das er­mög­licht“, sagt An­dre­as Wen­de.