Future Lo­ca­ti­ons

Woh­nen ist sehr indivi­duell. Trotz­dem gibt es ob­jek­ti­ve Kri­te­ri­en, die eine Wohn­la­ge nach­hal­tig at­trak­tiv und da­mit auch für In­ves­to­ren er­folg­ver­spre­chend machen. Mün­chens Stadt­bau­rä­tin Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk, bul­wi­en­ge­sa-Nie­der­las­sungs­lei­te­rin Dr. Hei­ke Pias­e­cki und Wealth­cap Ge­schäfts­füh­re­rin Ga­brie­le Volz dis­ku­tie­ren im Rah­men des Wealth­cap Busi­ness Dia­logs die neue Wealth­cap Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons – Wohn­la­gen mit Perspektive“, at­trak­ti­ve Mi­kro­stand­or­te – und was es mit dem täg­lich „voll­be­setz­ten Rei­se­bus nach Mün­chen“ auf sich hat.

Was ist eine at­trak­ti­ve Wohn­la­ge? Das ist die ent­schei­den­de Fra­ge, vor der letzt­lich alle ste­hen: Woh­nungs­mie­ter, Woh­nungs­käu­fer, private Ver­mie­ter, öf­fent­li­che Woh­nungs­ge­sell­schaf­ten und nicht zu­letzt auch in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren. Vie­le In­ves­to­ren neh­men in Zei­ten nied­ri­ger Zin­sen und An­lei­he­ren­di­ten den Wohn­im­mo­bi­li­en­markt noch stär­ker als at­trak­ti­ves An­la­ge­ziel ins Vi­sier, da er ih­nen zu­meist sta­bi­le Miet­ren­di­ten bei re­la­tiv ge­rin­gem Ri­si­ko er­mög­licht.

In­ves­to­ren mit ei­nem lang­fris­ti­gen An­la­ge­ho­ri­zont, die ein gut pro­gnos­ti­zier­ba­res und nach­hal­tig ren­ta­bles In­vest­ment prä­fe­rie­ren, soll­ten die­se Fra­ge um eine Di­men­si­on er­wei­tern: Was wird auch in Zu­kunft eine at­trak­ti­ve Wohn­la­ge aus­ma­chen? Me­ga­trends ver­än­dern die Welt, in der wir le­ben und woh­nen, fun­da­men­tal. Ein zu­kunfts­fä­hi­ger Stand­ort ist der bes­te Ga­rant da­für, dass ein Wohn­in­vest­ment auch nach zehn, 15 oder 20 Jah­ren noch wett­be­werbs­fä­hig und da­mit ren­ta­bel ist.

Was macht eine in Ge­gen­wart und Zu­kunft at­trak­ti­ve Wohn­la­ge aus?

Zu­nächst ein­mal die Stadt, in der das Wohn­ob­jekt liegt. Deutsch­lands Städ­te könn­ten un­ter­schied­li­cher kaum sein. Vie­le In­ves­to­ren ori­en­tie­ren sich an der Un­ter­schei­dung zwi­schen A-, B-, C- und D-Städ­ten – eine Klas­si­fi­zie­rung, die ihren Ur­sprung im Bü­ro­im­mo­bi­li­en­sek­tor hat. Doch für das Woh­nen ist die­se Ein­tei­lung der Ma­kro­stand­or­te nur be­dingt hilf­reich. Grö­ße al­lein macht kei­ne at­trak­ti­ve Stadt aus. Ge­mein­sam mit dem Fraun­ho­fer In­sti­tut für Ar­beits­wirt­schaft und Or­ga­ni­sa­ti­on IAO hat­te Wealth­cap im ver­gan­ge­nen Jahr in der Wealth­cap Stu­die „DNA des Er­fol­ges. Stadt der Zu­kunft 2040“ eine Viel­zahl quan­ti­ta­ti­ver Fak­to­ren her­aus­ge­ar­bei­tet.

Bei Wohn­im­mo­bi­li­en hängt die At­trak­ti­vi­tät der Lage al­ler­dings nicht al­lein vom Ma­kro­stand­ort ab: Auch in den be­gehr­tes­ten Städ­ten gibt es we­ni­ger at­trak­ti­ve Wohn­la­gen. Und um­ge­kehrt las­sen sich auch in we­ni­ger at­trak­ti­ven Städ­ten sehr gute Wohn­ge­gen­den fin­den. Die At­trak­ti­vi­tät ei­nes Wohn­stand­or­tes hängt also so­wohl von Ma­kro- als auch von Mi­kro­kri­te­ri­en ab. „Wel­che das sind, ist pau­schal nicht ein­fach zu be­ant­wor­ten“, sagt Wealth­cap Ge­schäfts­füh­re­rin Ga­brie­le Volz. „Woh­nen ist sehr indivi­duell. Die An­for­de­run­gen der Men­schen va­ri­ie­ren je nach Le­bens­mo­dell, Al­ter und Vor­lie­ben.“ Gleich­wohl ist sie über­zeugt, „dass über­grei­fen­de Kri­te­ri­en exis­tie­ren, die eine Wohn­la­ge nach­hal­tig at­trak­tiv und er­folg­reich für ein In­vest­ment machen.“

In der ak­tu­el­len Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons: Wohn­la­gen mit Perspektive“ hat Wealth­cap ge­mein­sam mit ei­nem Ex­per­ten­team des Im­mo­bi­li­en­spe­zia­lis­ten bul­wi­en­ge­sa zu­kunfts­star­ke Stand­or­te und Mi­kro­la­gen mit be­son­de­rer Zu­kunfts­per­spek­ti­ve un­ter die Lupe ge­nom­men. „Was unsere Un­ter­su­chung ein­zig­ar­tig macht, ist das ei­gens ent­wi­ckel­te Wealth­cap Scoring“, er­läu­tert Ga­brie­le Volz. „Es be­rück­sich­tigt nicht nur die Ma­kro­kri­te­ri­en, wel­che die Zukunfts­fähig­keit ei­ner ge­sam­ten Stadt eru­ie­ren. Erst­mals kom­bi­nie­ren wir die­se Er­kennt­nis­se mit Mi­kro­kri­te­ri­en, die sich auf ei­nen ein­zel­nen Stand­ort, ein in sich ge­schlos­se­nes Stadt­vier­tel oder Quar­tier be­zie­hen.“ An die­ses Scoring an­knüp­fend stellt die Stu­die fünf aus­sa­ge­kräf­ti­ge und teils über­ra­schen­de The­sen auf, un­ter­mau­ert die­se mit kon­kre­ten Pra­xis­bei­spie­len aus deut­schen Städ­ten – und lei­tet dar­aus Schluss­fol­ge­run­gen aus In­ves­to­ren­per­spek­ti­ve ab.

Bei der Aus­wahl der re­le­van­ten Kri­te­ri­en wur­den ex­pli­zit auch Fak­to­ren be­rück­sich­tigt, die eine Pro­gno­se für die zu­künf­ti­ge Ent­wick­lung des Stand­or­tes er­lau­ben, bei­spiels­wei­se das Ein­woh­ner­wachs­tum oder die Ent­wick­lung von Neu­bau­pro­jek­ten.

Wor­an er­kennt man Wohn­la­gen mit Perspektive – zum Bei­spiel in Mün­chen?

Wie at­trak­tiv eine Wohn­la­ge ist, hängt we­sent­lich von der je­wei­li­gen Ziel­grup­pe ab. Das lässt sich an ei­nem kon­kre­ten Bei­spiel gut nach­ver­fol­gen. Bei ei­ner stark wach­sen­den Stadt wie Mün­chen lohnt es sich ge­nau hin­zu­schau­en, wel­che Grup­pen so zahl­reich in die baye­ri­sche Lan­des­haupt­stadt und auf den Miet­woh­nungs­markt dort strö­men. „Sta­tis­tisch be­trach­tet fährt Tag für Tag ein voll­be­setz­ter Rei­se­bus nach Mün­chen hin­ein und leer wie­der her­aus“, be­rich­tet Dr. Hei­ke Pias­e­cki, Nie­der­las­sungs­lei­te­rin von bul­wi­en­ge­sa und Mit­au­torin der Stu­die. „Je­den Tag wächst die Stadt durch­schnitt­lich um etwa 50 Ein­woh­ner, die dort 32 Haus­hal­te grün­den. Es wer­den al­ler­dings nur 17 neue Woh­nun­gen ge­schaf­fen.“ Die­ser Be­völ­ke­rungs­zu­wachs sei haupt­säch­lich öko­no­misch be­zie­hungs­wei­se durch den Ar­beits­markt ge­trie­ben – ein Trend, der auf­grund der wirt­schaft­li­chen Stär­ke der Re­gi­on an­hal­ten wer­de. „Auf­fäl­lig häu­fig sit­zen in die­sem Rei­se­bus des­halb männ­li­che Sin­gles im Al­ter von 30 bis 40 Jah­ren – und grün­den zu­nächst Sin­gle-Haus­hal­te.“

Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk, seit 2007 Stadt­bau­rä­tin Mün­chens, weiß, was die­se Neu­an­kömm­lin­ge bei der Woh­nungs­su­che in ers­ter Li­nie brau­chen: „Gute Nach­bar­schaf­ten.“ Nur 14 Pro­zent der Mün­che­ner Haus­hal­te sei­en „klas­si­sche Mama-Papa-Kind-Haus­hal­te“, sagt Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk – mehr als die Hälf­te je­doch Sin­gle-Haus­hal­te. Von die­sen wer­den eher klei­ne­re bis mit­tel­gro­ße Woh­nun­gen in ur­ba­nen Stadt­quar­tie­ren be­vor­zugt, mit gu­ter ÖPNV-An­bin­dung sowie kur­zen, idea­ler­wei­se fuß­läu­fi­gen We­gen zu Nah­ver­sor­gungs- und Gas­tro­no­mie­an­ge­bo­ten, Grün- und Er­ho­lungs­flä­chen und zu al­len wei­te­ren Ein­rich­tun­gen, die es jun­gen be­rufs­tä­ti­gen Sin­gles er­lau­ben, ihren All­tag best­mög­lich zu or­ga­ni­sie­ren. Da vie­le die­ser Zu­ge­reis­ten auf ein ei­ge­nes Auto ver­zich­ten, ist eine gute Er­reich­bar­keit von Ein­rich­tun­gen zur Be­frie­di­gung der Grund­be­dürf­nis­se ele­men­tar. „Ein zen­tra­les Er­geb­nis der Wealth­cap Stu­die lau­tet: Grund­be­dürf­nis­se zu­erst!“, be­stä­tigt Dr. Hei­ke Pias­e­cki von bul­wi­en­ge­sa. „Ei­nen Mi­kro­stand­ort muss man sich er­lau­fen, um ihn zu be­grei­fen.“

„Üb­ri­gens muss es sich da­bei nicht un­be­dingt um die In-Vier­tel der gro­ßen Me­tro­po­len handeln“, er­gänzt Ga­brie­le Volz. Im Ge­gen­teil: Nach­hal­tig at­trak­ti­ve Wohn­la­gen müss­ten auch er­schwing­lich sein. Bei Sze­ne­vier­teln da­ge­gen be­stehe häu­fig die Ge­fahr, dass sie sich nur vor­über­ge­hend gro­ßer Be­liebt­heit er­freu­ten. Gen­tri­fi­zie­rung kann die Viel­falt ei­nes Stadt­teils zer­stö­ren und ihn lang­fris­tig für In­ves­to­ren und An­woh­ner un­at­trak­ti­ver machen – auch das ist ein Er­geb­nis der ak­tu­el­len Un­ter­su­chung.

Wohn­la­gen, die den neun Mi­kro­kri­te­ri­en am bes­ten ent­spre­chen, fin­den sich in ers­ter Li­nie in den be­reits ent­wi­ckel­ten, zen­trums­na­hen Stadt­tei­len. Zu­dem sei es dort auch am ef­fi­zi­en­tes­ten, at­trak­ti­ve neue Wohn­flä­chen zu schaf­fen, denn die Ver­kehrs- oder so­zia­le In­fra­struk­tur müs­se nicht völ­lig neu ge­schaf­fen wer­den, sagt Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk. „Die we­nigs­ten neu­en Flächen ent­ste­hen ex novo. Das al­ler­meis­te ent­steht im Be­stand, haupt­säch­lich durch Nach­ver­dich­tung in be­reits be­stehen­den Struk­tu­ren.“ Al­ler­dings ist das star­ke Wachs­tum von Stadt und Re­gi­on ganz ohne Neu­bau­pro­jek­te in der Pe­ri­phe­rie nicht zu stem­men. Und da­für ist eine enge Zu­sam­men­ar­beit mit den Land­krei­sen und Ge­mein­den in der Me­tro­pol­re­gi­on un­ver­zicht­bar. „Nach­dem über vie­le Jah­re vor al­lem die Ent­wick­lung von Bü­ro­flä­chen im Fo­kus pri­va­ter In­ves­to­ren stand, ist das In­ter­es­se am Woh­nungs­bau heu­te sehr groß“, be­ob­ach­tet Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk. „Eine Stadt ist be­stän­dig im Wan­del, und eine klu­ge Stadt­ent­wick­lung er­folgt in ge­wis­ser Wei­se an­ti­zy­klisch.“ Das be­deu­tet, dass die Stadt­pla­nung auch jene Flä­chen­nut­zun­gen be­rück­sich­ti­gen müs­se, die ge­ra­de nicht im Mit­tel­punkt des In­ter­es­ses pri­va­ter In­ves­to­ren lie­gen.

Nach­hal­tig er­folg­rei­che Investments in Wohn­im­mo­bi­li­en be­rück­sich­ti­gen Trends und lang­fris­ti­ge Ent­wick­lun­gen auf Ma­kro-, Mi­kro- und Ob­jekt­ebe­ne. Ge­ra­de bei Wohn­im­mo­bi­li­en spielt die Be­trach­tung der Mi­kro­la­ge eine ent­schei­den­de Rol­le. Grund­sätz­lich sind bei der Stand­ort­wahl die Ma­kro­fak­to­ren zwar ent­schei­den­der als die Mi­kro­fak­to­ren. Doch wie die ak­tu­el­le Wealth­cap Stu­die zeigt, las­sen sich auch in Städ­ten mit et­was schwä­che­rer Ma­kro­la­gen-Qua­li­tät sehr at­trak­ti­ve Mi­kro-Wohn­la­gen iden­ti­fi­zie­ren. Die Grö­ße ei­ner Stadt ist da­bei erst recht un­er­heb­lich: Es gibt durch­aus D-Städ­te mit bes­se­ren Scorings als so man­che A-Stadt.

Da vie­le In­ves­to­ren at­trak­ti­ve La­gen an D-Stand­or­ten nicht im Fo­kus ha­ben, sind hier oft­mals ver­gleichs­wei­se mo­de­ra­te Prei­se und ent­spre­chend et­was hö­he­re Miet­ren­di­ten zu erzielen. Um die Zukunfts­fähig­keit die­ser Stand­or­te rich­tig be­ur­tei­len zu kön­nen, sind je­doch ein ho­hes Maß an Trend­ex­per­ti­se und lo­ka­ler Markt­kennt­nis not­wen­dig.