Lo­gis­tik Handels­immobilien

Für Fa­mi­li­en sind es be­sinn­li­che Tage un­term Tan­nen­baum, für Ver­käu­fer und Lie­fer­bo­ten die an­stren­gends­te Zeit des Jah­res: Weih­nach­ten ist für den Handel die wich­tigs­te Sai­son. Rund 15 Pro­zent des Jah­res­um­sat­zes wer­den zwi­schen No­vem­ber und Neu­jahr ge­ne­riert, bei den Spiel­wa­ren­händ­lern sind es so­gar 25 Pro­zent. Da­mit Spiel­zeu­ge für leuch­ten­de Kin­der­au­gen sor­gen, müs­sen die­se aber erst ein­mal ins trau­te Heim ge­lan­gen, und ge­nau dort fan­gen die Pro­ble­me an. Das gilt be­son­ders dann, wenn die Ge­schen­ke nicht (Vor­sicht: Spoi­ler-Alarm!) von den El­tern, son­dern dem Pa­ket­bo­ten nach Hau­se ge­lie­fert wer­den.

Weih­nachts­ge­schäft bringt mehr als 100 Mil­li­ar­den Euro

Um­sät­ze im deut­schen Weih­nachts­ge­schäft in den Jah­ren 2005 bis 2019

Quel­le: HDE-Be­rech­nun­gen auf Ba­sis des Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt; HDE-Pro­gno­sen; ohne Um­satz­steu­er.

Warum, das hat 2019 Prof. Dr. Ste­phan Se­eck von der Hoch­schu­le für Tech­nik und Wirt­schaft Ber­lin ge­zeigt. Se­eck be­frag­te in sei­ner Stich­pro­be 14 Tage lang Viel­be­stel­ler (Hea­vy User), wie die­se die An­lie­fe­rung ihrer Be­stell­wa­re da­heim er­leb­ten. Um das Er­geb­nis zu­sam­men­zu­fas­sen: Die gän­gi­ge Vor­stel­lung ei­ner be­que­men und schnel­len Pa­ket­zu­stel­lung ist – zu­min­dest in Groß­städ­ten – eine Wunsch­vor­stel­lung. Nur rund 20 Pro­zent der Be­frag­ten er­hiel­ten ihr Pa­ket di­rekt an der Haus­tür, bei fast 50 Pro­zent von ih­nen war das die ab­so­lu­te Aus­nah­me. 30 Pro­zent der Be­frag­ten be­ka­men ihr Pa­ket nur manch­mal di­rekt ge­lie­fert. Fast im­mer muss­ten die Kun­den den Gang zum Nach­barn, ihrer Post­fi­lia­le oder den Spät­kauf ein paar Stra­ßen wei­ter auf sich neh­men, um ihr Pa­ket selbst ab­zu­ho­len. Be­son­ders bit­ter: Rund 80 Pro­zent der be­frag­ten Pri­vat­kun­den wur­den in der Ver­gan­gen­heit auch dann nicht di­rekt be­lie­fert, wenn sie zu Hau­se wa­ren und die Tür hät­ten auf­ma­chen kön­nen. Das Pro­blem könn­te sich wei­ter ver­schär­fen, weil be­reits jetzt rund 40.000 be­nö­tig­te Fah­rer für den Pa­ket­ver­sand fehl­ten. Doch auch mit die­sen zu­sätz­li­chen Ar­beits­kräf­ten wäre ver­mut­lich nie­man­dem ge­hol­fen: Mehr Fah­rer be­deu­ten mehr Lie­fer­au­tos. Mehr Lie­fer­au­tos be­deu­ten noch mehr Ver­kehr auf den Stra­ßen und, be­son­ders stö­rend, mehr Par­ken in der zwei­ten Rei­he.

Und da­mit kom­men wir zum ei­gent­li­chen Kern des Pro­blems: die so­ge­nann­te letz­te Mei­le. In der in­ner­städ­ti­schen Lo­gis­tik ist die letz­te Mei­le das här­tes­te (und teu­ers­te) Stück der Weg­stre­cke vom Wa­ren­la­ger zur Tür­schwel­le des Kun­den. Das liegt dar­an, dass Wa­ren­sen­dun­gen so ge­bün­delt wer­den müs­sen, dass je­des Ein­zel­pa­ket auf ei­nem mög­lichst kur­zen und schnel­len Weg zum je­wei­li­gen Emp­fän­ger ge­langt. Und ist der Emp­fän­ger ge­ra­de nicht vor Ort, muss die Zu­stel­lung eben wie­der zum La­ger zu­rück­ge­bracht oder wo­an­ders hin­ge­bracht wer­den.

Das es auch an­ders geht, lässt sich in Mün­chen be­ob­ach­ten. Seit Au­gust 2016 bie­tet der größ­te On­line-Händ­ler Deutsch­lands dort für be­stimm­te Ar­ti­kel eine Aus­lie­fe­rung noch am sel­ben Tag an. Das Be­son­de­re dar­an: An der Ver­tei­lung der Pa­ke­te ist, an­ders als klas­si­scher­wei­se der Fall, nicht ein Lo­gis­tik­la­ger be­tei­ligt, son­dern zwei. In Da­gl­fing di­rekt am Münchner Au­to­bahn­ring be­treibt das Un­ter­neh­men wei­ter­hin ein klas­si­sches Ful­fill­ment-Cen­ter au­ßer­halb der Stadt mit rund 6.000 Qua­drat­me­ter La­ger­flä­che, das als gro­ßes Wa­ren­dreh­kreuz dient. Statt die Wa­ren je­doch mit un­zäh­li­gen Au­tos vom Stadt­rand ins viel zu enge Zen­trum zu brin­gen und Ver­kehr zu ver­ur­sa­chen, wer­den die Be­stel­lun­gen erst ein­mal in eine Ver­teil­sta­ti­on in der zen­tral ge­le­ge­nen Hop­fen­post, ei­ner ge­mischt ge­nutz­ten Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lie mit La­ger- und Ver­teil­flä­chen, ge­bracht. Die Be­lie­fe­rung auf der letz­ten Mei­le er­folgt von dort an nicht mehr mo­to­ri­siert und über län­ge­re Stre­cken vom Stadt­rand aus, son­dern durch Las­ten­fahr­rä­der mit Elek­tro­an­trieb. Der Kun­de kann die Rou­te sei­ner Be­stel­lung di­rekt on­line ver­fol­gen.

Fa­zit für In­ves­to­ren

An die­sem Bei­spiel zeigt sich, wie Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren vom Wachs­tum des On­line-Han­dels pro­fi­tie­ren kön­nen: Um den wach­sen­den Be­dürf­nis­sen ihrer Kun­den ge­recht wer­den zu kön­nen, set­zen die On­line-Händ­ler auf City-Lo­gis­tik-Konzepte, die im­mer de­zen­tra­ler or­ga­ni­siert sind. Die Fol­ge: Die An­zahl der Lie­fer­au­tos im Stadt­zen­trum sinkt, da­für steigt der Be­darf an fle­xi­bel nutz­ba­ren Handels­immobilien, die als kei­ne Ful­fill­ment-Cen­ter die­nen. Die­se ste­hen an Or­ten, die so zen­tral lie­gen, dass sie eine klas­si­sche Lo­gis­tik­nut­zung wie am Stadt­rand nicht zu­las­sen. Die Ent­las­tung des In­nen­stadt­ver­kehrs wäre dann nicht nur ein Se­gen für Kin­der, die sehn­süch­tig auf ihre Gen­schen­ke war­ten, son­dern auch für die Bo­ten, die die­se brin­gen. Mit ei­nem Schlit­ten vom Nord­pol kä­men sie zwar nicht her­an­ge­flo­gen. Ge­nau­so um­welt­freund­lich, zu­ver­läs­sig und schnell wäre die Lie­fe­rung aber al­le­mal.