Mikroscoring Berlin
Berlin Europacity: Lagequalität im Wandel
Mitten in Berlin entsteht mit der Europacity ein neues Quartier. Das Besondere ist die Nähe zum Hauptbahnhof, der immer enger mit der Stadt zusammenwächst. Das Wealthcap Scoring für Büroimmobilien zeigt, wie sich dies auf die Lagequalität auswirkt. Klicken und sehen Sie selbst!
Wie ein Ufo landete vor 15 Jahren der neue Berliner Hauptbahnhof – zwar mitten in Berlin, doch damals noch umgeben von Brachland und Großbaustellen, weitab von den gewachsenen Zentren wie Zoo und Alex. Dieses Bild hat sich gewandelt. Während am südlichen Ausgang Spree und Regierungsviertel liegen, entsteht im Norden mit der Europacity ein neues Quartier zum Wohnen und Arbeiten. Zudem ist der Hauptbahnhof selbst ein großer Magnet, der auf seine Nachbarschaft ausstrahlt.
Berlin ist nicht nur Hauptstadt, sondern mit rund 3,7 Millionen Einwohnern auch die mit Abstand größte Stadt Deutschlands. Anders als andere europäische Hauptstädte muss sich Berlin jedoch den Titel als wirtschaftliches Zentrum mit anderen Städten teilen. Doch die Spreemetropole hat in den vergangenen zehn Jahren eine bemerkenswerte Aufholjagd gegenüber den anderen deutschen Metropolen erlebt.
Die Kultur- und Hochschuldichte wirkt als Magnet vor allem für jüngere Zuzügler, gleichzeitig entwickelte sich Berlin zu einem führenden IT- und Startup-Hub in Europa. Die Folge: Büro- und Wohnungsmieten sind stark gestiegen. Die Büro-Spitzenmieten haben sich zwischen 2009 und 2020 auf rund 39 Euro je Quadratmeter fast verdoppelt. Die Leerstände am Büromarkt lagen zuletzt bei unter drei Prozent.
Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, ergänzt: „Mindestens genauso stark wirkt der hohe Anteil an Beschäftigten im öffentlichen Dienst und im weitesten Sinne an von der Bundesregierung abhängigen Berufen auf die verfügbaren Flächen der Hauptstadt. Das wirkte stabilisierend auf den Arbeits- und somit auch auf den Büromarkt.“
Berlin hat nicht ein Zentrum, sondern mehrere
Es gibt noch eine weitere, ebenfalls historisch bedingte Besonderheit Berlins: „Keine andere deutsche Stadt verfügt über eine derart große Vielfalt an Büro-Teilmärkten, die sich zudem sehr dynamisch entwickeln“, sagt Marcus Buder. Auch in anderen Städten gibt es zwar unterschiedliche Büromikrolagen, aber eine Zentrumslage ist immer klar erkennbar. „Berlin hingegen hat mehrere, teils sehr unterschiedlich strukturierte Zentrumslagen wie die City-West, die historische Mitte, das Regierungsviertel, den Potsdamer Platz oder den Alexanderplatz“, so Buder.
Für Investoren in Büroimmobilien hat dies die Herausforderung zur Folge, dass es nicht genügt, Berlin als Makrostandort zu analysieren – und gleichzeitig den Vorteil, dass man dort auch innerhalb der Stadtgrenzen diversifizieren beziehungsweise Bürolagen identifizieren kann, die ideal zur eigenen Investmentstrategie passen.
Passende Bürolagen einfach identifizieren
Die Wealthcap Future Office Scorecard liefert für die 18 bedeutendsten Mikrolagen in Berlin ein austariertes Mikrolagen-Scoring. Es basiert auf den Kriterien Spitzenmiete, Flächenumsatz, belegte Fläche und Entwicklungspipeline sowie ÖPNV-Anbindung und Nahversorgungsangebot. Als Besonderheit betrachtet es bei den quantitativen Kriterien nicht allein absolute Zahlen und Entwicklungsdynamik, sondern auch die Volatilität dieser Faktoren. Die interaktive Karte zeigt die Scorecards für alle wichtigen Mikrolagen Berlins. Klicken Sie auf die Bürolagen, um die Scorecards zu sehen:
Praxisbeispiel: Ein gemischtes Quartier mitten in Berlin
Die Europacity beispielsweise ist der jüngste, aber kräftig wachsende Teilmarkt in Berlin: Am Ostrand von Moabit im Bezirk Mitte, zum Teil auf dem Gelände früherer Gleisanlagen des Lehrter Bahnhofs, entsteht auf einer Fläche von 61 Hektar ein Quartier mit 3.000 Wohnungen sowie Büroflächen für bis zu 16.500 Beschäftigte. Die Quartiersentwickler haben Wert darauf gelegt, ein gemischtes Quartier aus Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Hotels und sozialen Einrichtungen zu schaffen, kein abends ausgestorbenes reines Büroquartier.
Das Besondere an dieser Lage ist die teils fußläufige Nähe zum Berliner Hauptbahnhof. Dort herrscht Betriebsamkeit rund um die Uhr. Seit der Fertigstellung des Lückenschlusses der U5 ist der Hauptbahnhof an das S-Bahn-, das Straßenbahn- und nun auch an das U-Bahnnetz angeschlossen. Auch Pendler aus dem weiteren Berliner Umland können das Quartier ideal erreichen. Und nicht nur das: Der Hauptbahnhof bietet Einkaufs- und Gastronomieangebote für die Mittagspause oder den kurzen Einkauf nach Feierabend.
„Die Europacity profitiert von ihrer zentralen Lage mit überdurchschnittlich guter Anbindung, die mit einem S-Bahnhof an der Perleberger Brücke noch verbessert wird, sowie der Nähe zu wissenschaftlichen Einrichtungen, Unternehmen (z.B. Naturkundemuseum, Charité, Bayer) und politischen Entscheidungsträgern“, resümiert Marcus Buder von der Berliner Sparkasse, die zahlreiche Objekte vor Ort finanziert. „Dies wirkt sich spürbar auf das dortige Angebot an Büros aus, das durchschnittliche Mietniveau liegt im Spitzenbereich der Stadt.“
Dies spiegelt sich auch im Wealthcap Scoring wider: Die Europacity bringt es auf einen finalen Score von 3,33. Die Stärken dieser Mikrolage sind die ÖPNV-Verbindung, die Entwicklungspipeline sowie die belegte Bürofläche. Das bereits jetzt vergleichsweise hohe Mietniveau sowie die de-facto-Vollvermietung verringern indes aus Investorensicht das weitere Entwicklungspotenzial dieses Quartiers. „Die Ankaufsrenditen in der Europacity sind risikoadäquat gering. Somit ist diese Bürolage deshalb vor allem für an einem stabilen Cashflow orientierte, langfristige investierte und risikoaverse Investoren geeignet“, so Julian Schnurrer, Leiter Produktmanagement bei Wealthcap.
Future Office - Bürolagen mit Perspektive
In Zusammenarbeit mit dem Methoden- und Scoringexperten Prof. Dr. Carsten Lausberg von der Universität Nürtingen-Geislingen und mit Unterstützung ausgewiesener Experten für deutsche Büroimmobilien gelang auf Basis der Marktzahlen von bulwiengesa das am weitesten entwickelte Wealthcap Scoring. Es bildet den Kern der vorliegenden Wealthcap Studie „Future Office –Bürolagen mit Perspektive“ mit dem speziell entwickelten Wealthcap Scoring.
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