Nut­zer im Fo­kus

Wel­che An­for­de­run­gen stel­len Bü­ro­mie­ter an zeit­ge­mä­ße Bü­ro­flä­chen und an das As­set Ma­nage­ment? Die­se Fra­ge er­ör­tern die Ex­per­ten An­dre­as Wen­de (ZIA), Ralf Das­sau (Vat­ten­fall) und Tho­mas Rü­bel­mann (Wealth­cap) im In­ter­view, be­glei­tend zu Teil 3 der Wealth­cap The­men­pa­pier­rei­he „Future Of­fice“.

An­dre­as Wen­de: Fle­xi­bi­li­tät soll­te die Grund­la­ge sämt­li­cher Ver­mie­tungs­an­sät­ze sein. Es geht un­ter an­de­rem dar­um, pas­sen­de Flächen ge­nau dann zur Ver­fü­gung stel­len zu kön­nen, wenn der Nut­zer sie braucht. Gleich­zei­tig sol­len sie aber auch nur dann ge­zahlt wer­den, wenn sie ge­braucht wer­den. Al­ler­dings ist die heu­ti­ge Fas­sung der Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung mit Blick auf Re­mo­te Working und kol­la­bo­ra­ti­ves Ar­bei­ten viel zu starr. Der ver­meint­li­che Schutz von Ar­beit­neh­mern wird so zu ei­nem In­no­va­ti­ons­blo­ckie­rer für Un­ter­neh­men.

Ralf Das­sau: Die Co­ro­na-Kri­se hat den Struk­tur­wan­del, dem unsere Ge­sell­schaft aus­ge­setzt ist, noch ein­mal be­schleu­nigt. Und sie hat uns ein­drucks­voll vor Au­gen ge­führt, dass Re­mo­te Working auch in der Brei­te mög­lich ist. Ins­ge­samt kön­nen wir sa­gen, dass in un­se­rem Hau­se wäh­rend der Co­ro­na-Pan­de­mie bis­her al­les rund um die IT und Home- be­zie­hungs­wei­se Mo­bi­le Of­fice sehr gut funk­tio­niert hat. Dank der Ei­gen­ver­ant­wor­tung unserer Mit­arbeiter, de­nen wir das ent­spre­chen­de Ver­trau­en ent­ge­gen­ge­bracht ha­ben, ha­ben die­se das di­gi­ta­le Ar­bei­ten von heu­te auf mor­gen ein­fach um­ge­setzt. Ge­ra­de in Hin­blick auf unsere neu­en Bü­ro­flä­chen in Ber­lin und Ham­burg dis­ku­tie­ren wir der­zeit, ob wir we­ni­ger klas­si­sche Desk­top-Ar­beits­plät­ze schaf­fen und da­für den ge­won­ne­nen Platz eher für krea­ti­ve Zo­nen nut­zen wol­len. Ich den­ke, die Co­ro­na-Kri­se hat uns da die nö­ti­gen Im­pul­se ge­ge­ben und ein gu­tes Stück wei­ter­ge­bracht.

An­dre­as Wen­de: Dar­auf kann es nur eine Ant­wort ge­ben: Ja, wir brau­chen noch Bü­ros. Und die Co­ro­na-Pan­de­mie hat uns auch ge­zeigt, warum das so ist. Vie­le Bü­ro­nut­zer ha­ben ge­merkt, dass Ho­me­of­fice zwar eine Al­ter­na­ti­ve, aber kei­nes­falls ein dau­er­haf­ter Er­satz für das Büro ist. Vir­tu­el­le Zu­sam­men­ar­beit funk­tio­niert und kann ef­fi­zi­ent sein, aber der per­sön­li­che Aus­tausch mit den Kol­le­gin­nen und Kol­le­gen kann da­durch nicht er­setzt wer­den.

Tho­mas Rü­bel­mann: Für ei­nen Ki­cker und selbst für ein Nach­hal­tig­keits­zer­ti­fi­kat si­cher nicht. Wich­ti­ger ist, dass das Gebäude zum Ge­schäfts­mo­dell des Mie­ters passt. As­set Manager müs­sen die Nut­zer in den Fo­kus ihrer Über­le­gun­gen stel­len. „Cus­to­mer Cen­tri­ci­ty“ hat enorm an Be­deu­tung ge­won­nen, 08/15-Lösungen wer­den künf­tig kaum noch nach­ge­fragt. Mie­ter müs­sen bei Bü­ro­flä­chen das Ge­fühl ha­ben, dass sie indivi­duell auf ihre Bedürf­nisse zu­ge­schnit­ten sind. Da­bei gleicht kein Un­ter­neh­men dem an­de­ren.

Für Ar­beit­ge­ber ist das Büro zu­neh­mend ein In­stru­ment, um die Mit­ar­bei­ter­zu­frie­den­heit und Ef­fi­zi­enz zu stei­gern. Ich bin da­von über­zeugt, dass Un­ter­neh­men auch be­reit sind, mehr Mie­te pro Qua­drat­me­ter zu zah­len, wenn sie durch die Ar­beit in den Flächen ihren Er­trag nach­weis­lich stei­gern kön­nen und und gleich­zei­tig auch so et­was selbst­ver­ständ­li­ches wie die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung rei­bungs­los funk­tio­niert. Der Ki­cker­tisch darf dann ger­ne als Zu­satz an­ge­bo­ten wer­den.

Ralf Das­sau: Alle vier spie­len bei unseren neu­en Stand­or­ten eine Rol­le. Ein Kri­te­ri­um dar­aus her­vor­zu­he­ben ist schwer. Für mich kommt es auf das End­pro­dukt an. Und dies soll­te aus mei­ner Sicht ef­fi­zi­ent, nach­hal­tig, ge­sund­heits­för­dernd und funk­tio­nal sein. Die­se Mi­schung aus die­sen Kri­te­ri­en soll dann am Ende ein Büro er­schaf­fen, auf das unsere Mit­arbeiter stolz sind und das zur Iden­ti­fi­ka­ti­on mit dem Ar­beit­ge­ber bei­trägt. Mit ei­ner ge­wis­sen Lei­den­schaft zu ih­rem Ar­beits­platz wer­den die Mit­arbeiter auch ger­ne ins Büro kom­men. Das ge­hört für mich zu ei­ner modernen Ar­beits­kul­tur – zu ei­nem Future Of­fice – und das ist un­ser Ziel.

An­dre­as Wen­de: Vie­le Un­ter­neh­men wer­den künf­tig noch ge­nau­er prü­fen, was sie wirk­lich brau­chen. Ein Bei­spiel, das auf der Hand liegt, sind Kon­fe­renz­flä­chen in Mul­ti-Ten­ant-Of­fices: Be­nö­tigt je­des Un­ter­neh­men im Haus ei­nen ei­ge­nen Kon­fe­renz­be­reich oder wäre es aus­rei­chend, wenn der Ei­gen­tü­mer die­se be­treibt und bei Be­darf sei­nen Mie­tern zur Ver­fü­gung stellt? In dem Fal­le wür­de sich der Miet­ver­trag aus ei­ner fest­ge­leg­ten Nut­zungs­klau­sel für die Bü­ro­flä­chen und ei­ner fle­xi­blen Kom­po­nen­te für die Kon­fe­renz­flä­chen zu­sam­men­set­zen.

Ralf Das­sau: Aus Mie­ter­sicht – wir mie­ten unsere Gebäude – er­war­ten wir na­tür­lich ein modernes As­set Ma­nage­ment. Zu­kunfts­fä­hi­ge Mo­bi­li­ty-Konzepte oder Sha­ring-Mög­lich­kei­ten sind schon fast exis­ten­zi­ell. Co-Working-Are­as mit der ent­spre­chen­den Fle­xi­bi­li­tät und Aus­stat­tung eben­falls. Aber auch die gute alte Kan­ti­ne muss in­zwi­schen hö­he­ren An­sprü­chen ge­recht wer­den. Dies spielt auch in das für uns wich­ti­ge The­ma Ge­sund­heit ein – und wenn das Future Of­fice dann noch den Mit­arbeiter Mög­lich­kei­ten zum Sport bieten kann: op­ti­mal.

An­dre­as Wen­de: Na­tür­lich brau­chen wir ein zu­kunfts­ge­rich­te­tes As­set Ma­nage­ment, das noch en­ger am Ei­gen­tü­mer und Mie­ter ar­bei­tet. As­set Manager er­fül­len hier eine wich­ti­ge Schnitt­stel­len­funk­ti­on, de­ren Be­deu­tung zu­neh­men wird. Di­gi­ta­li­sie­rung be­deu­tet nicht, dass die Auf­ga­ben an Kom­ple­xi­tät ver­lie­ren. Das ge­naue Ge­gen­teil ist der Fall. Durch die hö­he­ren An­for­de­run­gen an die Flächen stei­gen auch die An­for­de­run­gen an das As­set Ma­nage­ment. Die Trans­for­ma­ti­on stellt ei­nen Kul­tur­wan­del dar. Wir müs­sen alle Dienst­leis­tun­gen in Fra­ge stel­len und an die ge­wach­se­nen Heraus­forde­rungen an­pas­sen. Das be­ginnt bei An­kaufs­prü­fun­gen und en­det beim Ver­kauf. Zwi­schen­durch muss das As­set Ma­nage­ment – ganz ge­nau­so wie heu­te – den Er­folg des Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments si­cher­stel­len. Das ist und bleibt eine Mam­mut­auf­ga­be.

Die neue Vat­ten­fall-Zen­tra­le in Ber­lin

Die von Tcho­ban Voss Ar­chi­tek­ten ent­wor­fe­ne neue Vat­ten­fall-Zen­tra­le in Ber­lin ent­steht in Holz-Be­ton-Hy­brid-Bau­wei­se. Zwei mit­ein­an­der ver­bun­de­ne Gebäude bieten auf 29.000 Qua­drat­me­ter Platz für mehr als 2.000 Mit­arbeiter. Durch die­se in­tel­li­gen­te Kom­bi­na­ti­on des nach­wach­sen­den Roh­stoffs Holz mit Be­ton re­du­zie­ren sich die für die Her­stel­lung des Roh­baus an­fal­len­den CO2-Emis­sio­nen im Ver­gleich zur kon­ven­tio­nel­len Stahl­be­ton­bau­wei­se um bis zu 80 Pro­zent pro Qua­drat­me­ter Nutz­flä­che. Dar­über hin­aus trägt die Ver­wen­dung von Holz auch zu ei­nem ge­sun­den Raum­kli­ma bei.

Öko­lo­gi­sche Nach­hal­tig­keit sowie zu­kunfts­wei­sen­de tech­no­lo­gi­sche Aus­stat­tung und Flä­chen­pla­nung, die ganz im Zei­chen ei­nes ge­sün­de­ren und ef­fi­zi­en­te­ren Ar­bei­tens ste­hen, prä­gen das En­sem­ble. Die Mit­arbeiter pro­fi­tie­ren von at­trak­ti­ven Com­mu­ni­ty-Be­rei­chen mit ho­her Auf­ent­halts­qua­li­tät, wie etwa ei­ner Sky­bar mit Ter­ras­se und ei­nem als be­geh­ba­re Raum­skulp­tur ent­wor­fe­nen Atri­um. Auch der vor­ge­la­ger­te Stadt­platz ist ein Ort des Aus­tauschs.

Nicht nur in Ber­lin, auch in Ham­burg plant Vat­ten­fall, ein in­no­va­ti­ves und nach­hal­ti­ges Gebäude in der Ham­bur­ger Ha­fen­ci­ty zu rea­li­sie­ren.