Of­fe­ner Fonds - Lo­gi­scher Schritt

Als größ­ter An­bie­ter für ge­schlos­se­ne Im­mo­bi­li­en­fonds in Deutsch­land mit über 35 Jah­ren Er­fah­rung bringt Wealth­cap sei­nen ers­ten of­fe­nen Im­mo­bi­li­en­fonds für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren. Die Hin­ter­grün­de der Ent­schei­dung, die Chan­cen für In­ves­to­ren und wel­che Be­deu­tung da­bei eine nach­hal­ti­ge An­la­ge­stra­te­gie hat, er­läu­tern Kris­ti­na Ment­zel, Head of Sa­les, Lars Ri­ckert, Pro­dukt­ma­nage­ment, sowie Mi­cha­el Ba­der, Head of Port­fo­lio­ma­nage­ment Real Estate von Wealth­cap.

Кris­ti­na Мent­zel: Seit vie­len Jah­ren investieren wir er­folg­reich für und zu­sam­men mit den In­ves­to­ren in Immo­bilien. Da­bei ent­wi­ckeln sich unsere ge­schlos­se­nen Fonds auch in der der­zei­ti­gen Markt­la­ge wei­test­ge­hend plan­mä­ßig, so­dass es vor die­sem Hin­ter­grund kei­nen spe­zi­el­len Hand­lungs­be­darf gibt.

Aus unserer Perspektive ist die Lan­cie­rung ei­nes of­fe­nen Spe­zi­al­fonds der nächs­te lo­gi­sche Schritt. Wir wer­den unsere Ex­per­ti­se und unseren brei­ten Markt­zu­gang für die be­son­de­ren Chan­cen ei­nes of­fe­nen Fonds nut­zen und un­ser An­ge­bot da­durch ei­ner noch brei­te­ren In­ves­to­ren­ba­sis zu­gäng­lich machen.

Lars Ri­ckert: Um di­rekt mit der zwei­ten Fra­ge zu be­gin­nen: Bei­de Fond­s­ty­pen – so­wohl der ge­schlos­se­ne als auch der of­fe­ne – bieten für un­ter­schied­li­che In­ves­to­ren und An­la­ge­prio­ri­tä­ten in­di­vi­du­el­le Vor­tei­le und wer­den so­mit ne­ben­ein­an­der Be­stand in un­se­rem Pro­dukt­port­fo­lio ha­ben.

Mit dem neu­en Spe­zi­al­fonds kom­men wir den­je­ni­gen An­le­gern ent­ge­gen, die bei­spiels­wei­se aus re­gu­la­to­ri­schen Er­for­der­nis­sen, ei­ge­ner Über­zeu­gung oder auch auf­grund des in In­ves­to­ren­ge­sprä­chen oft ge­äu­ßer­ten Wun­sches, ihr In­vest­ment über ei­nen Mas­ter­fonds zu er­wer­ben, in ein of­fe­nes Pro­dukt investieren möchten. Da­bei nut­zen wir den Kom­fort, auf die be­währ­te Pro­zess­land­schaft unserer er­fah­re­nen deut­schen KVG auf­set­zen zu kön­nen.

In unseren Über­le­gun­gen war es in den ver­gan­ge­nen Mo­na­ten stets die zen­tra­le Fra­ge, wie wir der Un­ge­wiss­heit an den Märk­ten im Sin­ne der In­ves­to­ren best­mög­lich be­geg­nen kön­nen – und das un­ter Nut­zung unserer Kern­kom­pe­tenz, näm­lich In­ves­ti­tio­nen im deut­schen Core-/Core+-Büroimmobilienmarkt. Als Ant­wort auf die vie­len Fragen hin­sicht­lich zu­künf­ti­ger Nut­zungs­for­men, Miet- und Kauf­preis­ent­wick­lun­gen ha­ben wir zwei Fak­to­ren iden­ti­fi­ziert, um auf mög­lichst vie­le Sze­na­ri­en vor­be­rei­tet zu sein: Fle­xi­bi­li­tät und Diversi­fikation. Bei­des kann in viel­fäl­ti­gen Fa­cet­ten ein­ge­setzt wer­den, um stets ein mög­lichst „re­si­li­en­tes“ Port­folio zu gestalten. Und ge­nau da­für ist der of­fe­ne Fonds das pas­sen­de Ve­hi­kel zur rich­ti­gen Zeit.

Lars Ri­ckert: Wir wer­den ein voll­ständig neu­es Port­folio auf­bau­en. Wir wer­den die Er­kennt­nis­se aus den ver­gan­ge­nen Mo­na­ten und den be­schleu­nig­ten Wan­del in der Bü­ro­nut­zung di­rekt in unsere Aktivitäten, näm­lich die Ana­ly­se, Ob­jekt­an­kauf und das lau­fen­de Ma­nage­ment, mit ein­be­zie­hen. Wir schlep­pen kei­ne bau­li­chen „Alt­las­ten“ mit uns her­um. Für die zu­künf­ti­gen In­ves­to­ren be­son­ders kom­for­ta­bel ist da­bei, dass der An­la­ge­aus­schuss be­reits in die­sen Pro­zess mit ein­be­zo­gen wird und so den Fonds ak­tiv mit­ge­stal­tet.

Mi­cha­el Ba­der: Bei­de Be­grif­fe ha­ben meh­re­re Di­men­sio­nen und wer­den von uns aus un­ter­schied­li­chen Per­spek­ti­ven be­trach­tet.
Die Fle­xi­bi­li­tät be­ginnt in der Aus­le­gung der An­la­ge­stra­te­gie und den Frei­heits­gra­den für das Port­fo­lio­ma­nage­ment im Zu­sam­men­spiel mit dem An­la­ge­aus­schuss. Hier­bei wer­den ak­tu­el­le Markt­ent­wick­lun­gen und die Ver­füg­bar­keit von ge­eig­ne­ten Immo­bilien lau­fend be­ob­ach­tet, um die tak­ti­sche Um­set­zung der An­la­ge­stra­te­gie Er­folg ver­spre­chend zu jus­tie­ren. Da­ne­ben ist auch bei den Immo­bilien selbst eine hohe Fle­xi­bi­li­tät wün­schens­wert, wenn es zum Bei­spiel um die Va­ria­bi­li­tät und Mög­lich­kei­ten der Flä­chen­nut­zung geht. Bran­chen­über­grei­fen­de Mie­ter­wech­sel sowie An­pas­sun­gen an sich än­dern­de Nut­zungs­prä­fe­ren­zen soll­ten fle­xi­bel und kurz­fris­tig rea­li­sier­bar sein.

Diversi­fikation stellt für uns den zwei­ten wich­ti­gen Eck­pfei­ler im Rah­men ei­ner er­folg­rei­chen Port­fo­lio­ge­stal­tung dar. Wir wol­len Investments in A-Städ­ten mit sehr gu­ten La­gen in B- und ge­ge­be­nen­falls C- Städ­ten kom­bi­nie­ren. Es sol­len un­ter­schied­li­che Re­gio­nen und Städ­te Be­rück­sich­ti­gung fin­den, eben­so wie bo­ni­täts­star­ke Mie­ter ver­schie­de­ner Bran­chen, un­ter­schied­li­che, den Teil­märk­ten an­ge­pass­te Ob­jekt­grö­ßen sowie ge­staf­fel­te Miet­aus­lauf­pro­fi­le zur Ver­mei­dung von Klum­pen­ri­si­ken oder Li­qui­di­täts­eng­päs­sen.

Der Fo­kus auf Deutsch­land ist für uns da­bei ziel­füh­rend. Ei­ner­seits ist Deutsch­land der größ­te Bü­ro­markt in Eu­ro­pa, an­de­rer­seits kön­nen die wirt­schaft­li­chen, po­li­ti­schen und in­fra­struk­tu­rel­len Rah­men­be­din­gun­gen als grund­so­li­de be­trach­tet wer­den. Dar­über hin­aus ver­spü­ren wir ak­tu­ell auf In­ves­to­ren­sei­te wie­der ver­stärkt den Wunsch, In­ves­ti­tio­nen im ver­trau­ten Hei­mat­land in re­si­li­en­te Core-Ob­jek­te zu tä­ti­gen. Und auch aus­län­di­sche In­ves­to­ren ha­ben den deut­schen Im­mo­bi­li­en­markt auf ihrer In­ves­ti­ti­ons­lis­te. Wes­halb wir im Lau­fe des Jah­res so­gar noch ei­nen An­stieg der Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mi­na er­war­ten. Wir hal­ten den Stand­ort da­her auch wei­ter­hin für äu­ßerst at­trak­tiv und ge­ra­de mit Blick auf das Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fil für in­ter­na­tio­nal wett­be­werbs­fä­hig. Nicht zu­letzt wer­den wir unsere 35-jäh­ri­ge Ex­per­ti­se und unseren her­vor­ra­gen­den Markt­zu­gang in Deutsch­land ein­set­zen, um die ge­setz­ten Zie­le zu er­rei­chen.

Mi­cha­el Ba­der: Nein! Wir und an­de­re In­ves­to­ren wer­den „die Lust“ am Büro nicht ver­lie­ren. Wir ste­hen im en­gen Aus­tausch mit unseren In­ves­to­ren und Mie­tern. Auch Stu­di­en wie die des In­sti­tuts der deut­schen Wirt­schaft zeig­ten, dass gro­ße Fir­men nach Co­ro­na ei­nen Ho­me­of­fice-Büro-Mix an­stre­ben. Klei­ne Un­ter­neh­men wol­len zu­rück zur Prä­senz­pflicht. Nur 6,4 % der Un­ter­neh­men wol­len in den kom­men­den 12 Mo­na­ten ihre Flächen ver­klei­nern. Ge­fragt blei­ben Core-Immo­bilien, Ob­jek­te in be­vor­zug­ter Lage mit bo­ni­täts­star­ken Mie­tern und in­no­va­ti­ve und fle­xi­ble Flä­chen­kon­zep­te sind im Kom­men.

Mi­cha­el Ba­der: Der Fo­kus liegt auf re­si­li­en­ten Stand­or­ten, die un­ab­hän­gig von kurz­fris­ti­gen Schwan­kun­gen so­li­de Vor­aus­set­zun­gen für die Zu­kunft bieten. Die­se las­sen sich nicht nur in den Top 7, son­dern auch in aus­ge­wähl­ten klei­ne­ren B- und C-Städ­ten fin­den. Prä­de­sti­niert sind etwa nicht-du­pli­zier­ba­re La­gen, die am Mi­kro­stand­ort Al­lein­stel­lungs­merk­ma­le auf­wei­sen oder ge­stan­de­ne und lang­fris­tig funk­tio­nie­ren­de Bü­ro­stand­or­te – je­weils mit ei­ner über­durch­schnitt­lich gu­ten An­bin­dung.

Bei der Iden­ti­fi­ka­ti­on von mög­li­chen Immo­bilien für den Fonds set­zen wir auch hohe Qua­li­täts­an­sprü­che an, die über die rein wirt­schaft­li­che Be­trach­tung hin­aus­ge­hen, um lang­fris­tig va­li­de Wer­te zu schaf­fen. Die Be­rück­sich­ti­gung von ESG-Kri­te­ri­en im An­kauf wie auch eine mög­li­che Wei­ter­ent­wick­lung der Ob­jek­te ist da­bei Teil der zu­kunfts­fä­hi­gen Aus­rich­tung. Es gilt, stets den Fo­kus auf ef­fek­ti­ve Maß­nah­men zu le­gen, die auch ef­fi­zi­ent um­setz­bar sind, denn dann zah­len sie gleich­ge­rich­tet auf die Ren­di­te, den Wert­erhalt und die Nach­hal­tig­keits­kri­te­ri­en ein.

Die spe­zi­fi­sche Ge­bäu­de­sub­stanz und de­ren Ent­wick­lungs­mög­lich­kei­ten wer­den hier­zu in ei­ner de­tail­lier­ten Due Di­li­gence ge­prüft, wäh­rend die wirt­schaft­li­chen Kenn­zah­len an­hand ei­ner mit rea­lis­ti­schen An­nah­men ver­se­he­nen Kal­ku­la­ti­on über ei­nen de­fi­nier­ten Be­trach­tungs­zeit­raum be­rech­net und ge­stresst wer­den. Wenn die ein­zel­ne Im­mo­bi­lie im Port­fo­lio­kon­text Sinn er­gibt, die­sen Prü­fun­gen stand­hält und vom An­la­ge­aus­schuss po­si­tiv vo­tiert wird, kommt sie schluss­end­lich für ei­nen An­kauf in­fra­ge.

Kris­ti­na Ment­zel: Der zen­tra­le Vor­teil für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren ist, dass sie all das oben Be­schrie­be­ne prak­tisch „schlüs­sel­fer­tig“ in ei­ner Struk­tur er­hal­ten, die den In­ves­to­ren die Mög­lich­keit der Mit­ge­stal­tung gibt. Zu­dem ha­ben wir für den Fonds be­reits ein ers­tes Ob­jekt in Ber­lin an­ge­kauft und kön­nen In­ves­to­ren so­mit ei­nen un­mit­tel­ba­ren Ka­pi­tal­ab­ruf ge­währ­leis­ten.

Wei­te­re Er­folgs­fak­to­ren sind die Ver­zah­nung der Ein­hei­ten im Hau­se, die aus den Immo­bilien, dem Ve­hi­kel und der In­ves­to­ren­be­treu­ung ein leis­tungs­star­kes In­vest­ment for­men. Nicht zu ver­ges­sen un­ser haus­ei­ge­nes Re­se­arch, wel­ches hier­bei un­ter­stützt. Um sehr gute Stand­or­te und die be­son­ders zu­kunfts­star­ken Mi­kro­la­gen zu iden­ti­fi­zie­ren, ha­ben wir ei­gens ein Büro-Scoring ent­wi­ckelt, das die drei In­vest­ment­kri­te­ri­en Wert­ent­wick­lung, Cash­flow und Ri­si­ko auf ein­zig­ar­ti­ge Wei­se be­rück­sich­tigt. Die­ses Scoring wur­de erst­ma­lig im Rah­men der Stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ ver­öf­fent­licht und wird jähr­lich ak­tua­li­siert. Auf die­ser Ba­sis kön­nen wir gu­ten Wis­sens be­haup­ten: „In Deutsch­land ken­nen wir uns aus!“