Immo­bilien Zielfonds­investments
Ar­ti­kel • 2021-05-13

Re­si­li­ent vor­aus­schau­end fun­diert

Re­si­li­enz ist das Ge­bot der Stunde

Das In­vest­ment-Um­feld ver­än­dert sich, Pro­gno­sen sind der­zeit schwer zu tref­fen. Re­si­li­en­te Assets zu iden­ti­fi­zie­ren, ist für vie­le In­ves­to­ren re­le­van­ter denn je.

Le­se­zeit: 4 Mi­nu­ten
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Vie­le In­ves­to­ren ha­ben in den ver­gan­ge­nen Jah­ren ihre Ka­pi­tal­al­lo­ka­ti­on an das nied­ri­ge Zins­ni­veau an­ge­passt und set­zen ver­stärkt un­ter an­de­rem auf Sach­wer­te (Real Assets) wie Immo­bilien oder Private Equity. Be­dingt durch sol­che Trends und nicht plan­ba­re Ein­flüs­se wie bei­spiels­wei­se die Co­ro­na-Pan­de­mie bleibt die Zu­kunft span­nend. Eine re­si­li­en­te, vor­aus­schau­en­de und fun­dier­te An­la­ge­stra­te­gie soll dies­be­züg­lich eine lang­fris­tig po­si­ti­ve Wert­ent­wick­lung und auch in Zu­kunft ver­läss­li­che Er­trä­ge si­chern. Doch was sind Merk­ma­le ei­ner re­si­li­en­ten Stra­te­gie?

Die Co­ro­na-Pan­de­mie könn­te ei­nen his­to­ri­schen Wen­de­punkt mar­kie­ren. Zu­rück liegt ein Jahr­zehnt bei­na­he ste­tig stei­gen­der Be­wer­tun­gen in sämt­li­chen As­set­klas­sen, wäh­rend Zin­sen und Cash­flow-Ren­di­ten konti­nuierlich san­ken. Das Investieren wur­de so­mit zu ei­ner wach­sen­den Her­aus­for­de­rung. Vie­le in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren muss­ten ihre Ka­pi­tal­al­lo­ka­ti­on um­schich­ten. Nun ste­hen sie mit ei­nem an­ge­pass­ten Port­folio vor der nächs­ten Her­aus­for­de­rung: Un­si­cher­heit mit Blick auf die Zu­kunft.

„Pro­gno­sen sind schwie­rig, be­son­ders wenn sie die Zu­kunft be­tref­fen.“ Die­ses Bon­mot wird ver­schie­de­nen Ur­he­bern in den Mund ge­legt, dar­un­ter Karl Va­len­tin und Mark Twa­in. Un­strit­tig ist, dass Pro­gno­sen ge­ra­de in ei­nem Um­feld wie dem ak­tu­ell vor­herr­schend be­son­ders schwie­rig sind. Die Band­brei­te der denk­ba­ren öko­no­mi­schen Sze­na­ri­en ist we­sent­lich grö­ßer ge­wor­den als noch vor Co­ro­na. Sie reicht vom Po­si­tiv­sze­na­rio ei­nes kräf­ti­gen Auf­schwungs nach Über­win­dung der Pan­de­mie und an­schlie­ßen­dem „Wei­ter so“ über ein In­fla­ti­ons­sze­na­rio mit oder ohne Zins­an­stieg bis hin zum Ne­ga­tiv­sze­na­rio ei­ner In­sol­venz­wel­le mit an­schlie­ßen­der Sta­gna­ti­on oder gar Re­zes­si­on.

Immo­bilien Zielfonds­investments
PB3C Talk • Stand 04.05.2021

PB3C Talk - Real Estate Pod­cast - Future Of­fice - Bü­ro­la­gen mit Per­spek­ti­ven

Future Of­fice - Bü­ro­la­gen mit Per­spek­ti­ven Über die Trag­wei­te von Scoring-Stu­di­en in der Co­ro­na-Kri­se – Jan Döh­ler im Ge­spräch mit Se­bas­ti­an Zeh­rer und Ju­li­an Lal

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Wie sich In­ves­to­ren wapp­nen kön­nen

In­sti­tu­tio­nel­len In­ves­to­ren stellt sich des­halb nun die Fra­ge, mit wel­cher Al­lo­ka­ti­on sie zum ei­nen nicht nur für die Ren­di­te­kom­pres­si­on, son­dern eben­so für die un­ter­schied­li­chen Zu­kunfts­sze­na­ri­en ge­wapp­net sind, und wie die Per­for­mance der Al­lo­ka­ti­on des ak­tu­el­len Port­fo­li­os dar­auf re­agie­ren wür­de. Re­si­li­enz ist da­her das Ge­bot der Stunde. Dies ist an die Ziel­set­zung ge­knüpft, dass eine Ka­pi­tal­an­la­ge et­wa­ige Kri­sen­si­tua­tio­nen ro­bust durch­ste­hen soll­te. Nicht je­des Kri­sen­sze­na­rio lässt sich vor­her­se­hen. Auch dies ist eine Leh­re aus der Co­ro­na-Pan­de­mie. Den­noch kön­nen vie­le Sze­na­ri­en in der Theo­rie an­ti­zi­piert wer­den, um mit die­sem Wis­sen Investments auf die sich be­reits ab­zeich­nen­den lang­fris­ti­gen Ver­än­de­run­gen best­mög­lich und re­si­li­ent aus­zu­rich­ten.

Auf ein Immo­bilien-In­vest­ment über­tra­gen be­deu­tet dies, dass so­wohl Stand­ort und Lage als auch das Ob­jekt selbst viel­fäl­ti­ge An­for­de­run­gen er­fül­len müs­sen, in ers­ter Li­nie mit dem Ziel ei­ner im bes­ten Fal­le per­ma­nent leer­stands­frei­en Ver­mie­tung an sol­ven­te Mie­ter. So hat die ak­tu­el­le Wealth­cap Stu­die „Future Of­fice – Bü­ro­la­gen mit Perspektive.“ bei­spiels­wei­se die re­si­li­en­tes­ten Bü­ro­la­gen in deut­schen Me­tro­po­len iden­ti­fi­ziert. Zu den aus­schlag­ge­ben­den Kri­te­ri­en zäh­len qua­li­ta­ti­ve Fak­to­ren wie die Ver­kehrs­an­bin­dung ohne Pkw und die At­trak­ti­vi­tät des un­mit­tel­ba­ren Bü­ro­um­felds. Hin­zu kommt mit der Vo­la­ti­li­tät quan­ti­ta­ti­ver Kri­te­ri­en wie Mie­ten oder Leer­stän­de aber auch ein la­ge­spe­zi­fi­scher Ri­si­ko­fak­tor. Im Pod­cast mit PB3C er­läu­tern Ju­li­an Lal und Se­bas­ti­an Zeh­rer, zwei der Stu­di­en­au­toren, die Sys­te­ma­tik und die dar­aus ab­ge­lei­te­ten Kern­aus­sa­gen.

Score­cards er­mög­li­chen ei­nen Über­blick über Büro-Mi­kro­la­gen. Aus den Spe­zi­fi­ka der ein­zel­nen La­gen und mit Un­ter­stüt­zung kom­pe­ten­ter Bü­ro­la­ge-Ex­per­ten ist es für In­ves­to­ren mög­lich, ein di­ver­si­fi­zier­tes Bü­ro­im­mo­bi­li­en­port­fo­lio zu ent­wi­ckeln, das op­ti­mal zu den je­wei­li­gen in­di­vi­du­el­len Ren­di­te-Ri­si­ko-An­for­de­run­gen passt.

Info zur Be­die­nung der Score­card

Im ers­ten Schritt auf das Sym­bol „+“ in der Spal­te kli­cken. Im zwei­ten Schritt ist dann die Aus­wahl von Stadt und Teil­markt mög­lich. Hier­mit kön­nen bis zu vier Städte/Teilmärkte mit­ein­an­der ver­gli­chen wer­den.

Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy

An den Prin­zi­pi­en der Cir­cu­lar Economy führt lang­fris­tig auch aus re­gu­la­to­ri­scher Sicht kein Weg vorbei. Wealth­cap hat das zu­sam­men mit JLL in ei­ner ak­tu­el­len Stu­die ana­ly­siert. „Wer das The­ma heu­te un­ter­schätzt, steht wo­mög­lich mor­gen vor im­mensen re­gu­la­to­ri­schen Heraus­forde­rungen“.

Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
Net­to­an­fangs­ren­di­ten
Net­to­an­fangs­ren­di­ten stel­len in ihrer Funk­ti­on als Ri­si­ko­prä­mie eine Maß­ein­heit für das ein­ge­gan­ge­ne Ri­si­ko dar – ge­nau­er ge­sagt den Ren­di­te­auf­schlag auf den so­ge­nann­ten ri­si­ko­lo­sen Zins.
Be­völ­ke­rungs­wachs­tum
Ein dy­na­mi­sches und qua­li­ta­tiv hoch­wer­ti­ges Ar­beits­platz­an­ge­bot ist oft­mals Grund für ei­nen Zu­zug. Das Be­völ­ke­rungs­wachs­tum kor­re­liert da­her in der Re­gel po­si­tiv mit der Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge, so dass der Bü­ro­markt da­von pro­fi­tiert.
Spit­zen­mie­te
Ent­wick­lun­gen der Mie­ten – ge­mes­sen an den Spit­zen­mie­ten – sind ein In­di­ka­tor für die Zu- oder Ab­nah­me der Qua­li­tät und At­trak­ti­vi­tät ei­nes Stand­orts. Je at­trak­ti­ver, des­to eher sind Mie­ter be­reit, eine hö­he­re Mie­te zu be­zah­len. Stei­gen­de Mie­ten deu­ten des­halb auf eine zu­neh­men­de At­trak­ti­vi­tät hin.
Flae­chen­um­satz
Der Bü­ro­flä­chen­um­satz ist ein wich­ti­ger In­di­ka­tor für die Li­qui­di­tät des lo­ka­len Bü­ro­ver­mie­tungs­mark­tes. Der Flä­chen­um­satz erhöht die Wahr­schein­lich­keit ei­ner zeit­na­hen Wie­der­ver­mie­tung nach ei­nem Aus­zug und ver­rin­gert so­mit das Leer­stands­ri­si­ko.
Be­leg­te Bü­ro­flä­che
Die Dif­fe­renz aus be­stehen­der Bü­ro­flä­che und dem Leer­stand er­gibt die Va­ria­ble „Be­leg­te Bü­ro­flä­che“. In das Scoring fließt sie re­la­tiv be­trach­tet als Ver­än­de­rung der Dif­fe­renz zwi­schen dem jähr­li­chen Wachs­tum der be­leg­ten Fläche und der jähr­li­chen Ent­wick­lung des Bü­ro­flä­chen­be­stan­des ein.
Ent­wick­lungs­pipe­line
Bei zu­künf­ti­gen Ent­wick­lun­gen ei­nes Bü­ro­mark­tes spielt die Pipe­line der Bü­ro­pro­jekt­ent­wick­lun­gen, also der zu­künf­tig neu auf den Markt kom­men­den Flächen, eine wich­ti­ge Rol­le. An­hand der Re­la­ti­on zum Flä­chen­be­stand lässt sich be­stim­men, wie gut die je­wei­li­ge Pro­jekt­pipe­line ge­füllt ist.
ÖPNV-An­bin­dung
Die Ver­kehrs­an­bin­dung gilt als ei­nes der wich­tigs­ten La­ge­kri­te­ri­en für Büro­immobilien. Vor al­lem in den Me­tro­po­len spielt die An­bin­dung an den öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr (ÖPNV) eine ent­schei­den­de Rol­le.
Nah­ver­sor­gung
Die Nah­ver­sor­gung mit gas­tro­no­mi­schen An­ge­bo­ten sowie durch den Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del spielt eine zu­neh­men­de Be­deu­tung in der Wahr­neh­mung ei­nes Ar­beits­or­tes als at­trak­ti­ve Lage durch die Be­schäf­tig­ten. Wich­tig ist die un­mit­tel­ba­re Nähe und eine fuß­läu­fi­ge Er­reich­bar­keit.
Cash-Flow
In­di­ka­tor in Be­zug auf die Ent­wick­lung et­wa­iger Er­trags­quel­len (un­ter an­de­ren in Form von Mie­ten).
Wert­än­de­rung
In­di­ka­tor in Be­zug auf et­wa­ige Po­ten­tia­le der Wert­stei­ge­rung von Immo­bilien, die sich auf­grund der Lage er­ge­ben.
Ri­si­ko
In­di­ka­tor in Be­zug auf eine et­wa­ige Wert­sta­bi­li­tät des Ka­pi­tal­wer­tes (Fo­kus bei­spiels­wei­se auf we­nig schwan­ken­de Cash-Flows und mög­lichst ge­rin­ge Leer­stän­de).

„Wir schaf­fen mit Real Assets ech­te Wer­te“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap. „Das be­deu­tet für uns, dass der lang­fris­ti­ge Ka­pi­tal­erhalt und In­vest­ment­er­folg im Vor­der­grund ste­hen. Dies er­for­dert eine An­la­ge­stra­te­gie, die so­wohl zy­kli­sche Schwan­kun­gen über­dau­ern als auch zu­künf­ti­ge Heraus­forde­rungen meis­tern kann. Ge­fragt sind Re­si­li­enz, Vor­aus­sicht und fun­dier­te Markt­kennt­nis­se.“

Re­si­li­ent +++ vor­aus­schau­end +++ fun­diert

Wealth­cap setzt auf eine lang­fris­ti­ge An­la­ge­stra­te­gie in Real Assets, die vor al­lem drei Ei­gen­schaf­ten auf­wei­sen soll­ten:
re­si­li­ent, vor­aus­schau­end, fun­diert.

  • Re­si­li­ent
    Es gibt si­gni­fi­kan­te Un­ter­schie­de be­züg­lich der Kri­sen­fes­tig­keit und Re­si­li­enz ein­zel­ner An­la­ge­ob­jek­te, auch in­ner­halb ei­ner As­set- oder Sub-As­set­klas­se. Sie er­wei­sen sich als wi­der­stands­fä­hi­ger in vor­über­ge­hen­den Kri­sen, aber auch als an­pas­sungs­fä­hi­ger ge­gen­über lang­fris­ti­gen und nach­hal­ti­gen Ver­än­de­run­gen. Re­si­li­enz ist des­halb ein ent­schei­den­des Kri­te­ri­um für den lang­fris­ti­gen Er­folg ei­nes Investments über zy­kli­sche Ent­wick­lun­gen hin­weg.
  • Vor­aus­schau­end
    Unsere Um­ge­bung ist von struk­tu­rel­len Um­brü­chen be­trof­fen, her­vor­ge­ru­fen durch ge­sell­schaft­li­che Ver­än­de­run­gen wie De­mo­gra­fie, Ur­ba­ni­sie­rung, Kon­sum­ver­hal­ten oder Um­welt­be­wusst­sein ei­ner­seits und tech­ni­schem Fort­schritt an­de­rer­seits. Die In­no­va­ti­ons­ge­schwin­dig­keit nimmt ste­tig zu. Für ein lang­fris­ti­ges In­vest­ment ist es wich­tig, die­se Ver­än­de­run­gen best­mög­lich zu an­ti­zi­pie­ren und zu be­rück­sich­ti­gen.
  • Fun­diert
    Re­si­li­ent und vor­aus­schau­end zu handeln, ist we­der Zu­fall noch eine Fra­ge des Glau­bens, son­dern Er­geb­nis ei­ner auf­merk­sa­men und aus­dau­ern­den Markt­be­ob­ach­tung. Fun­dier­te Markt­kennt­nis geht des­halb je­der lang­fris­tig ge­dach­ten In­ves­ti­ti­ons­ent­schei­dung in ein zu­kunfts­star­kes An­la­ge­ob­jekt vor­aus.

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